Inversión y vivienda

Preguntas y dudas sobre finanzas personales (no relacionadas con la inversión): seguros, créditos, tarjetas, alquileres, impuestos, empleo y asuntos legales relacionados.
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crisau
Boglehead
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Inversión y vivienda

Mensaje por crisau » Mar Ene 11, 2022 11:45

Abro este hilo como espacio de discusión general sobre la relación entre las inversiones financieras y la inversión en vivienda habitual. Todos necesitamos un sitio en el que vivir, ya sea de alquiler o comprado, y supone uno de los principales aspectos de planificación financiera y acumulación de patrimonio personal.

Algunos temas de discusión habitual son:
- ¿Alquilar o comprar?
- ¿Utilizar tus ahorros para invertir en vivienda o usar la financiación hipotecaria?
- Coste de oportunidad de comprar frente a seguir invirtiendo en fondos.
- ¿Invertir el dinero destinado a la entrada o no asumir riesgos?

Sentíos libres de comentar vuestro punto de vista o manera de afrontar el problema desde un punto de vista metodológico o desde experiencias personales concretas. Por favor, este hilo va sobre invertir en primera vivienda, no va sobre invertir para alquilar aunque sea una opción a considerar junto con la venta una vez no necesitemos la vivienda para uso propio.

¡Os animo a que os suscribáis al hilo para poder aprender de otros compañeros y aportar vuestro granito de arena!
Última edición por crisau el Mar Ene 11, 2022 12:16, editado 1 vez en total.

atreides
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por atreides » Mar Ene 11, 2022 12:04

Hola. Buen punto de partida para un gran debate. Para mi, casi siempre compensa comprar tu vivienda habitual, salvo en el caso de que vivas solo y tengas un trabajo con disponibilidad geografica, para todos los demas casos, comprar siempre, que se pueda, obviamente.
La vivienda habitual es un seguro de jubilacion a traves de las hipotecas inversas, te obligan a ahorrar mensualmente, y a diferencia del alquiler, una vez has adquirido la vivienda, su precio de compra no esta actualizado a futuro con el ipc, es decir, las subidas en el ipc te benefician con la compra y te perjudican con el alquiler. La inflacion es la gran aliada del inmueble y el gran enemigo del alquiler.
Boglehead & Petrolhead

Puy
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por Puy » Vie Ene 28, 2022 13:40

Una de las eternas dudas que tengo.

Actualmente me encuentro en una etapa en la que quiero comprar una vivienda de aquí 5 años, aproximadamente.
Por tanto estoy acumulando efectivo y creo que estoy perdiendo dinero al no invertirlo, en cambio, no me puedo permitir invertir ese dinero y que cuando vaya a necesitarlo el mercado esté bajista...

En este caso, veo inevitable tener el dinero parado en cuentas que te dan muy poco (sobre 0.5%), aunque hay gente que indica lo contrario, prefieren invertirlo y sacarlo cuando toque pensando que aunque en el momento de sacarlo el mercado esté bajista tendrán más acumulado que lo que metieron inicialmente.

Me quedo por aquí a ver qué se lee :)

Saludos.

crisau
Boglehead
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por crisau » Dom Ene 30, 2022 19:51

Puy escribió:
Vie Ene 28, 2022 13:40
Una de las eternas dudas que tengo.

Actualmente me encuentro en una etapa en la que quiero comprar una vivienda de aquí 5 años, aproximadamente.
Por tanto estoy acumulando efectivo y creo que estoy perdiendo dinero al no invertirlo, en cambio, no me puedo permitir invertir ese dinero y que cuando vaya a necesitarlo el mercado esté bajista...

En este caso, veo inevitable tener el dinero parado en cuentas que te dan muy poco (sobre 0.5%), aunque hay gente que indica lo contrario, prefieren invertirlo y sacarlo cuando toque pensando que aunque en el momento de sacarlo el mercado esté bajista tendrán más acumulado que lo que metieron inicialmente.

Me quedo por aquí a ver qué se lee :)

Saludos.
Yo me plantearía también el hecho de que si no inviertes ese dinero pero los precios sí siguen subiendo, para alcanzar esa meta en el mismo tiempo vas a tener que acelerar el ritmo al que ahorras (lo cual no suele ser factible si ya estás haciendo un esfuerzo importante). Invertir el dinero que tienes para la entrada no es una decisión de blanco o negro; puedes elegir la cantidad de riesgo que asumes desde 0% dejándolo en el banco, pasando por invertir un 20% de esa cifra en renta variable, 40%, 80%...

Cuanto mayor sea la parte que inviertas en activos con riesgo, mayor será la volatilidad y la posibilidad de que llegado el momento no tengas suficiente y tengas que esperar algo más a que se recupere el mercado. También esa volatilidad y la rentabilidad acumulada quizás te permita llegar en menos tiempo a tu objetivo de ahorro necesario para la entrada.

Es una cuestión de cuánto riesgo asumir, especialmente si no eres flexible con los tiempos y estos son cortos.

Eizer
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por Eizer » Mar Feb 01, 2022 19:08

Buenas tardes,

Dentro del hecho que por la cuantía de la inversión que representa una vivienda y que, por regla general, va a ser nuestra inversión más grande, más arriesgada y que más nos va a cambiar/condicionar la vida ahí van mis respuestas;

1- Comprar, salvo que encuentres un alquiler muy bajo en relación al precio que saldría esa vivienda en compraventa.

2- Utilizar ahorros, cuanta menos deuda adquieras mejor. Ahora, aún vivimos en los coletazos del negocio de la deuda, para un particular de a pie financiarse al 100%, 80% o menos del 50% puede ser que no implique un cambio importante en el tipo de interes, pero hoy en día donde te la clavan es en la venta combinada (si, esa que [email protected] sabemos que es ilegal y de poco espabilados tener, pero que al final siempre acabas confesando que accedes para tener la financiación; seguros de vida, vivienda, fondos de inversión, planes de pensiones y demás vinculaciones ruinosas) y si cuentas con los dedos y analizas costes totales de la financiación es fácil que la venta combinada doble la cuantía de los intereses. Como siempre, hablo de realidad, siempre te dirán que han conseguido hipoteca con 0,5% de interés fijo a 40 años del 100% de la vivienda y sin vinculaciones… yo no me lo trago.

3- Es elegir un camino vital, cuando juntes una cantidad importante quizá ya no estes en la fase de la vida de los grandes proyectos. Adquirir una vivienda en general implica una descapitalizacion casi completa. Peeeeero, TODO en la vida tiene un coste (y un precio).

4- Claramente invertir el dinero de la entrada, pero definiendo claramente el horizonte temporal de inversión. Si es a 5 años, tendrías un perfil muy conservador, seguramente un 80%RF y 20%RV. Quizá no consigas gran rentabilidad, pero con ese horizonte tan corto no te puedes permitir una beta muy alta. Lo que no puedes hacer es meterte en criptomonedas con todo el capital… hay que definir qué significa invertir para cada persona.

E insisto, es mi forma de verlo. Si fuera un examen mi contestación a las 4 preguntas sería; DEPENDE 😉

Dividendero
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por Dividendero » Mar Feb 01, 2022 22:28

Yo creo que sí se quiere y se puede vivir en el mismo sitio, plantear compra. Para todos los demás alquilar.

En el primer caso, compraría una vivienda que se pueda adaptar al futuro previsible (sabiendo que no se puede predecir el futuro). Ej. Si se quiere familia numerosa, no comprar una casa de una habitación, para tener que cambiar de casa en 2-3 años. La vida puede dar muchas vueltas, pero ahí situaciones que se pueden preveer.

Compraría esa casa deseada con la máxima financiación que me dé el banco al máximo tiempo posible, con una hipoteca de tipo de interés fijo. Hoy en día se pueden conseguir sin vínculaciones por el entorno de 1-1.5% según la situación de cada uno. Y siempre dejando una cuota manejable y que permita seguir ahorrando.

Si no se puede adquirir esa casa deseada en este momento,
ahorrar hasta tener la entrada exigida por el banco y que nos deje una hipoteca cómoda de manejar.

Y de acuerdo en lo que dice el compañero de arriba, invertir ese dinero de la entrada con un perfil de bajo riesgo o incluso dejarlo en liquidez.

joeytribbiani
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por joeytribbiani » Dom Mar 20, 2022 15:11

Muy buenas a todos,

Os comento mi caso a ver qué consejo me daríais.

Gracias a Dios, tengo un buen trabajo en una empresa multinacional y con un sueldo que, sin ser de ejecutivo, es bastante competente. Ya tengo mi fondo de emergencia ahorrado y tengo también algunos ahorros en un roboadvisor en fondos indexados.

Aunque soy español, trabajo y vivo en el extranjero. Me compré hace años una casa en un país europeo (distinto al que vivo ahora), pero me he dado cuenta de que no volveré a vivir allí y voy a venderla, para aprovechar también un buen momento del mercado inmobiliario en ese país. Tras pagar la parte que aún me falta de la hipoteca, me va a quedar cerca de medio millón de euros limpios, con parte de los cuales tenía pensado pagar a tocateja la casa que me voy a comprar en España con la idea de que sea mi residencia de verano por ahora, y la permanente en unos 3 o 4 años ya que espero para entonces poder teletrabajar. La casa me cuesta unos 300.000 euros.

El otro día, hablando con un amigo, me sugirió que podría ser mas interesante solicitar una hipoteca a 15 años (yo tengo 44 ahora), e invertir el dinero de la venta de la casa a largo plazo en un fondo indexado. Teniendo en cuenta que ahora no soy residente fiscal en España, la entidad que me ofrece una hipoteca me lo hace a interés fijo con un TAE del 2,85% o variable con TAE estimada del 2.22%, por algo más de 200.000 euros. Teniendo en cuenta que una inversión pasiva indexada en 15 años debería rendir un 4%, siendo cauto… ¿Os parece mejor idea meterse en la hipoteca e invertir el dinero restante de la venta o comprar la casa a tocateja e invertir el resto?

Muchas gracias por adelantado, un saludo.

Jordi_G
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por Jordi_G » Dom Mar 20, 2022 20:10

joeytribbiani escribió:
Dom Mar 20, 2022 15:11
Muy buenas a todos,

Os comento mi caso a ver qué consejo me daríais.

Gracias a Dios, tengo un buen trabajo en una empresa multinacional y con un sueldo que, sin ser de ejecutivo, es bastante competente. Ya tengo mi fondo de emergencia ahorrado y tengo también algunos ahorros en un roboadvisor en fondos indexados.

Aunque soy español, trabajo y vivo en el extranjero. Me compré hace años una casa en un país europeo (distinto al que vivo ahora), pero me he dado cuenta de que no volveré a vivir allí y voy a venderla, para aprovechar también un buen momento del mercado inmobiliario en ese país. Tras pagar la parte que aún me falta de la hipoteca, me va a quedar cerca de medio millón de euros limpios, con parte de los cuales tenía pensado pagar a tocateja la casa que me voy a comprar en España con la idea de que sea mi residencia de verano por ahora, y la permanente en unos 3 o 4 años ya que espero para entonces poder teletrabajar. La casa me cuesta unos 300.000 euros.

El otro día, hablando con un amigo, me sugirió que podría ser mas interesante solicitar una hipoteca a 15 años (yo tengo 44 ahora), e invertir el dinero de la venta de la casa a largo plazo en un fondo indexado. Teniendo en cuenta que ahora no soy residente fiscal en España, la entidad que me ofrece una hipoteca me lo hace a interés fijo con un TAE del 2,85% o variable con TAE estimada del 2.22%, por algo más de 200.000 euros. Teniendo en cuenta que una inversión pasiva indexada en 15 años debería rendir un 4%, siendo cauto… ¿Os parece mejor idea meterse en la hipoteca e invertir el dinero restante de la venta o comprar la casa a tocateja e invertir el resto?

Muchas gracias por adelantado, un saludo.
Es una cuestión para la que no hay una única ni buena solución. Como dices "debería rendir un 4%", pero seguridad no tenemos ninguna... Aquí también dependen mucho la situación personal de cada cual. Qué pasaría en el peor de los escenarios posibles? Podrías perder tu trabajo? Etc, etc... Es valorarlo todo y tomar una decisión, que será distinta en cada persona.

Eizer
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por Eizer » Mié Mar 23, 2022 23:01

Buenas noches,

Con esas condiciones no lo vería claro y preferiría no tener deuda. El rendimiento de la inversión es esperado y la hipoteca la pagas seguro.

Si encima la deuda va con vinculaciones… Pero al final es decisión de cada uno, yo lo miro bajo mis condicionantes y cada uno lo hará desde los suyos.

joeytribbiani
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por joeytribbiani » Dom Mar 27, 2022 22:44

Gracias Jordi y Eizer, es cierto que la rentabilidad esperada no es ninguna seguridad. Al final he decidido que no me voy a complicar la vida y la pagaré a tocateja. Y el resto del dinero, a invertirlo.

Un saludo!

Semper Augustus
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por Semper Augustus » Sab Abr 16, 2022 03:02

Sinceramente si el trabajo es estable yo daria la entrada minima para un piso, pediria hipoteca fija a un plazo amplio (que te deja cuota comoda y baja (y FIJA)) y me dedicaria a invertir una buena parte (la mayor posible) del salario mensual en indexados al MSCI World y EM (con horizonte temporal amplio, claro está). Basicamente financias parte de tu inversion en indexados con la hipoteca.

Pagar deuda al 2% para sacarle 6-7% a mi dinero a largo plazo...

Y si, hay riesgos de caidas pero teniendo claro el horizonte temporal (décadas) tanto de la deuda como de la inversion nos deberia dar igual


Alquilar solo si tienes trabajo sin estabilidad y aun no has aterrizado.

Eizer
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por Eizer » Sab Abr 16, 2022 17:55

Semper Augustus escribió:
Sab Abr 16, 2022 03:02
Sinceramente si el trabajo es estable yo daria la entrada minima para un piso, pediria hipoteca fija a un plazo amplio (que te deja cuota comoda y baja (y FIJA)) y me dedicaria a invertir una buena parte (la mayor posible) del salario mensual en indexados al MSCI World y EM (con horizonte temporal amplio, claro está). Basicamente financias parte de tu inversion en indexados con la hipoteca.

Pagar deuda al 2% para sacarle 6-7% a mi dinero a largo plazo...

Y si, hay riesgos de caidas pero teniendo claro el horizonte temporal (décadas) tanto de la deuda como de la inversion nos deberia dar igual


Alquilar solo si tienes trabajo sin estabilidad y aun no has aterrizado.
Buenas tardes

En este tema la decisión personal está sujeta a opinión. Y la mía es justo la contraria.

En primer lugar, la deuda está muy bien (traer al presente elementos futuros), lo que no está tan bien son el interés y las vinculaciones asociadas. Que por cierto, en muchos casos nadie habla de ellas… solo una nómina vinculada puede hacer que tu fondo de reserva no pueda optar a una cuenta remunerada (por ejemplo), por no decir que aquellos casos con una valoración de riesgo más alta puedan tener condicionantes adicionales.

En segundo lugar, la rentabilidad no es asegurada y a esa rentabilidad del 6-7% hay que quitarle los impuestos. Cosa que ahora en el lado de la deuda en la mayoría de las CCAA han eliminado el crédito fiscal (o desgravación), en aquellas CCAA que lo mantengan hay que hacer números mejor (el crédito fiscal no es infinito, por cierto, anda por los 30 y pico mil euros) por lo que hipotecas infinitas tampoco son la panacea.

En tercer lugar, a eso se le llama apalancarse. Si miras tu balance tendrás más patrimonio, pero la Salud financiera de las empresas/familias no se sustenta en su patrimonio (que está en la columna de pasivos) sino en la columna de activos y la ratio deuda/capital. La deuda te va a dar una posición débil, muy dependiente de ciclo y como te vayan mal dadas te puedes encontrar con un activo que está hipotecado, tus activos financieros depreciados y una situación de insolvencia financiera. Si haces la formula Ingresos por interés compuesto - impuestos - Pago de interés compuesto hipotecario (el interés compuesto funciona para el banco también 😉) quizá no te compense estar apalancado (o si).

Ya se que hay autores (Kiyosaki) que poco menos que se ríen de ti si no estás trabajando con deuda. Pero cuenta que este autor es discutido.

Para concluir, yo soy de la opinión contraria, la deuda de interés negativo no la voy a catar y a lo que tengo acceso no me compensa. Pero, cada uno que haga sus números y que haga lo que vaya en consonancia con tolerancia y capacidad y en 30 años hablamos de cómo ha ido.

Dividendero
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Re: Inversión y vivienda

Mensaje por Dividendero » Dom Abr 17, 2022 16:16

Yo soy también de la opinión de que las hipotecas pueden ser un instrumento excelente para el inversor medio, siempre y cuando sean a tipo fijo, a un tipo de interés bajo y sin vinculaciones.

Incluso aunque no se consiga un tipo de interés tan bajo como los que hemos podido conseguir en los últimos tiempos, pongámosle del 2-3%, me sigue pareciendo una muy buena opción para el inversor medio. Si contratas una hipoteca a tipo fijo al 3% a 30 años, y en un futuro los tipos bajan al 1%, subrogas la hipoteca y te beneficias de los tipos más bajos. Si los tipos se van al 6%, tu mantienes tu tipo de interés al 3%. Incluso en ese entorno de tipos de interés más altos te podrías beneficiar de la inversión en RF a tipos mayores a los que pagas tu hipoteca.

Evidentemente, hay que tener en cuenta muchas variables, como en cualquier inversión: vinculaciones, capacidad de pago de la cuota, etc.

RobertRodriguez
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Registrado: Lun Jun 06, 2022 01:53

Re: Inversión y vivienda

Mensaje por RobertRodriguez » Lun Jun 06, 2022 01:59

Creo que esto depende de donde vivas. Aquí en Argentina, por ejemplo, el costo de los inmuebles es tan alto que para recuperar la inversión necesitarías de no menos de 2 o más vidas (si trabajas como empleado).

Por lo tanto, siempre te va a convenir alquilar.

Peeero, dicho esto, si el dinero te sobra, siempre los inmuebles son una excelente inversión porque no importan tanto los mercados, los gobiernos, etc etc; la gente siempre necesitará un lugar donde vivir y por ende siempre los podrás alquilar.

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