¿Alquilar o comprar vivienda habitual?

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magnni
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¿Alquilar o comprar vivienda habitual?

Mensaje por magnni » Lun Abr 19, 2021 13:05

Este es un tema que no he visto mucho por aquí, hay una serie de hilos hablando sobre la inversión en ladrillo vs fondos, pero en general se ve de forma negativa debido a la falta de diversificación y la poca rentabilidad que puede suponer contra los mercados históricamente.

Sin embargo, cuando se trata de vivienda habitual, muchos de vosotros parece que tenéis hipotecas, prueba de ello que uno de los hilos mas grandes, comenta las condiciones de hipoteca. Dicho esto, ¿Es alquilar una opción "rentable" en España?, en varias calculadoras, y videos mas enfocados al mercado americano, que el español, recomiendan no pagar mas del 5% anual del costo de una vivienda, en alquiler. Este cálculo esta relacionado con el costo de oportunidad del pago inicial (20%) + Impuestos y costo de mantenimiento. ¿Estos costos como se pueden trasladar al mercado español? , ¿Es razonable pensar en el 5%?.

En mi caso particular, que me encuentro en el País Vasco existen desgravámenes por alquiler, y por adquisición de primera vivienda habitual que también hay que tomar en cuenta. En Bizkaia por ejemplo, el desgravamen para menores de 30 años, es de hasta el 30% del alquiler sobre un máximo de 8000 euros anuales y para la vivienda habitual, es de hasta el 23% sobre un máximo de 8500 euros anuales, y después de los 30 años pasa a ser, del 20% y 18% respectivamente. En el caso de compra existe un techo adicional en el desgravamen, ya que las sumas de los importes deducidos no exceden los 36000, mientras que el alquilar, desgrava anualmente, por siempre (hasta que cambien la ley), siempre y cuando no superes los 8k anuales.

Todo este lío, hace algo complicado calcular, las ventajas de uno sobre otro, desde un punto de vista netamente financiero (ajeno a las decisiones emocionales de ser propietario).
  • Para aquellos que son propietarios: ¿Cómo llegasteis a la decisión de comprar vuestra vivienda habitual?
  • Para aquellos que alquilan: ¿Planean continuar alquilando o quieren ser propietarios?
Caso personal:

Ingreso mensual al hogar de: 4.3k euros (salarios)
Fondo de Emergencia: 18 meses gasto actual (24 si apuro)
Inversiones: ~8000 euros (index funds 80%RV/20RF)
Gasto anual: 24-27k = 1750/mes + "gastos puntuales" (viajes + misceláneos) -> 2100 average/mes
Tasa de ahorro estimada: 45%-55% neto (47% en el 2020)
Alquiler: 875 euros

Con la tasa actual de ahorros, e incluso si rescato parte del fondo de emergencia, podría plantearme la compra de una vivienda, en un año o dos. Sin embargo, no estoy seguro de cuanto quiero gastar en la misma, los precios por aquí, me parecen bastante descabellados, y mi alquiler, que no es barato, tampoco es desorbitado para lo que he visto por aquí. El "exceso" de fondo de emergencia, se debe principalmente a que soy inmigrante, y carezco de las "redes de seguridad, típicas", no tengo familia en España, ni herencia a futuro, ni apoyo financiero (al contrario), y tener seguridad en mis finanzas para mí y mi pareja justifica el sacrificio del costo oportunidad y pérdida en inflación que viene con ese exceso de dinero en el banco. Pese a todo esto, tengo ya un tiempo, dándole vueltas a la adquisición. Como lo ven ustedes?
Última edición por magnni el Mar Abr 20, 2021 16:53, editado 2 veces en total.

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asierba
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Re: ¿Alquilar o comprar vivienda habitual?

Mensaje por asierba » Mar Abr 20, 2021 11:07

En mi caso es sencillo el cálculo ya que no puedo degravar ni piso ni alquiler.. jeje
A mi personalmente con conseguir una hipoteca cuya cuota sea similar a mi alquiler mensual me sirve (teniendo en cuenta que pagaré comunidad y el IBI con el piso). En realidad sería como si siguiera igual que de alquiler pero se que ese dinero va para mi en vez de a la persona que me lo alquila.

Lo bueno:
* Si tengo una cuota fija esta va a seguir igual y podría seguir ahorrando lo mismo que hago ahora, incluso cuando mi sueldo suba debido a la inflación la hipoteca seguirá igual. Si sigo de alquiler la mensualidad subiría y subirá y subirá..
* Cuando pague la hipoteca tendré un gasto menos y podré dedicar más dinero a invertir.
* Aunque no considero mi piso como una inversión si que lo veo como otro colchón de emergencia en caso de que todo se vaya a la mierda lo vendo con la hipoteca y ya (obviamente esto te puede salir mal si los pisos bajan de precio..)

Lo malo:
* para conseguir la hipoteca tienes que dar un 20%. Podría invertir ese 20% y conseguir unas rentabilidades que con el interés compuestos podría llegar a ser una cifra importante.
* estás un poco "atado" y te expones al riesgo de una bajada de los precios de los pisos y si te quieres mover a otro lado pierdas dinero.

Hay que mirar lo bueno contra lo malo y ver si te sale a cuentas o no

Dividendero
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Re: ¿Alquilar o comprar vivienda habitual?

Mensaje por Dividendero » Mar Abr 20, 2021 12:16

Yo estaba en tu misma situación. Vivo en Bizkaia y he estado de alquiler hasta este mismo mes, en el que acabo de comprar una vivienda. Llevaba de alquiler 2-3 años, y he comprado ahora, cuando me he asentado más en términos laborales.

En mi opinión, para plantearse el comprar una vivienda, hay que cumplir dos prerrequisitos: querer y poder vivir siempre en la misma zona. Si no es así, la compra de vivienda pierde todo el sentido.

Una vez se cumplen esos prerrequisitos, se puede valorar la operación desde un punto de vista financiero, y probablemente la mejor opción sea alquilar. Pero la realidad es que aunque saquemos aquí todos los números, y lleguemos a la conclusión de que lo más inteligente, financieramente hablando es alquilar, el hecho de comprar o no una vivienda, trasciende el ámbito financiero, y es también una decisión que implica más el ámbito emocional: no vas a tener que cambiarte de vivienda si no quieres (a mí por ejemplo me echó el casero en un año en uno de los alquileres, para recuperar él su vivienda para su uso), la vas a poder decorar a tu gusto, tranquilidad de tener una cuota fija en contraposición al alquiler que subirá con la inflación, etc.

Por todo ello, mi opinión es que si estas agusto y feliz en tu alquiler, yo seguiría con él. Si por motivos personales quieres comprar una vivienda, cómprala. Tampoco va a ser un desastre financiero y tiene ventajas en otros ámbitos.

magnni
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Re: ¿Alquilar o comprar vivienda habitual?

Mensaje por magnni » Mar Abr 20, 2021 16:40

asierba escribió:
Mar Abr 20, 2021 11:07
En mi caso es sencillo el cálculo ya que no puedo degravar ni piso ni alquiler.. jeje
A mi personalmente con conseguir una hipoteca cuya cuota sea similar a mi alquiler mensual me sirve (teniendo en cuenta que pagaré comunidad y el IBI con el piso). En realidad sería como si siguiera igual que de alquiler pero se que ese dinero va para mi en vez de a la persona que me lo alquila.

Lo bueno:
* Si tengo una cuota fija esta va a seguir igual y podría seguir ahorrando lo mismo que hago ahora, incluso cuando mi sueldo suba debido a la inflación la hipoteca seguirá igual. Si sigo de alquiler la mensualidad subiría y subirá y subirá..
* Cuando pague la hipoteca tendré un gasto menos y podré dedicar más dinero a invertir.
* Aunque no considero mi piso como una inversión si que lo veo como otro colchón de emergencia en caso de que todo se vaya a la mierda lo vendo con la hipoteca y ya (obviamente esto te puede salir mal si los pisos bajan de precio..)

Lo malo:
* para conseguir la hipoteca tienes que dar un 20%. Podría invertir ese 20% y conseguir unas rentabilidades que con el interés compuestos podría llegar a ser una cifra importante.
* estás un poco "atado" y te expones al riesgo de una bajada de los precios de los pisos y si te quieres mover a otro lado pierdas dinero.

Hay que mirar lo bueno contra lo malo y ver si te sale a cuentas o no
Gracias por tu respuesta @asierba En cuanto a lo bueno, es cierto, la estabilidad da mucha tranquilidad, las cuotas fijas y el eventual incremento en el ahorro. Sin embargo no me termina de hacer cuentas que financieramente sea ideal, si es cierto, que es deseable y en cuanto a lo malo, el riesgo de vender para mi, no siendo de aquí, pues lo siento mas cerca, o quizá simplemente tengo una menor tolerancia al riesgo. En fin, que lo malo no lo veo tan malo, y lo bueno, siento que es mas emocional que otra cosa.

Me da la impresión que al final va a ser que la decisión de alquilar o comprar, será un tema de gustos, con mínimos beneficios económicos, se elija uno u otro.

magnni
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Re: ¿Alquilar o comprar vivienda habitual?

Mensaje por magnni » Mar Abr 20, 2021 16:50

Dividendero escribió:
Mar Abr 20, 2021 12:16
Yo estaba en tu misma situación. Vivo en Bizkaia y he estado de alquiler hasta este mismo mes, en el que acabo de comprar una vivienda. Llevaba de alquiler 2-3 años, y he comprado ahora, cuando me he asentado más en términos laborales.

En mi opinión, para plantearse el comprar una vivienda, hay que cumplir dos prerrequisitos: querer y poder vivir siempre en la misma zona. Si no es así, la compra de vivienda pierde todo el sentido.

Una vez se cumplen esos prerrequisitos, se puede valorar la operación desde un punto de vista financiero, y probablemente la mejor opción sea alquilar. Pero la realidad es que aunque saquemos aquí todos los números, y lleguemos a la conclusión de que lo más inteligente, financieramente hablando es alquilar, el hecho de comprar o no una vivienda, trasciende el ámbito financiero, y es también una decisión que implica más el ámbito emocional: no vas a tener que cambiarte de vivienda si no quieres (a mí por ejemplo me echó el casero en un año en uno de los alquileres, para recuperar él su vivienda para su uso), la vas a poder decorar a tu gusto, tranquilidad de tener una cuota fija en contraposición al alquiler que subirá con la inflación, etc.

Por todo ello, mi opinión es que si estas agusto y feliz en tu alquiler, yo seguiría con él. Si por motivos personales quieres comprar una vivienda, cómprala. Tampoco va a ser un desastre financiero y tiene ventajas en otros ámbitos.
Enhorabuena por la vivienda y las condiciones, nada mal. Yo tengo algo mas de tiempo de alquiler, pero mi período de acumulación real han sido estos últimos 2 años. Nos gusto mucho vivir por aquí, pero es difícil saber si vas a "querer vivir siempre en la misma zona". Lo que veo de la zona (Bizkaia), es que el acceso a pisos modernos o recientes en alquiler es casi imposible, porque simplemente no hay oferta. Si quieres algo medianamente reciente, por mucho que estés dispuesto a pagar, tus opciones simplemente son muchísimo mas reducidas, es evidente poniendo un par de filtros de búsqueda, que es un mercado muy fuerte de compra/venta con un alquiler escaso.

Sobre el tema emocional, lo entiendo completamente, pero ayuda tener el respaldo financiero para aclarar las ideas. Todo mundo dice que alquilar es tirar el dinero, y puede que salga mas caro o no, pero la impresión que me da, es que no es una diferencia significativa. Ahora el piso que consigues por una hipoteca de 1000 no tiene nada que ver con el piso que alquilas por 1000, eso esta claro, pero los compromisos tampoco son comparables.

A medio plazo creo que seguiré alquilando, y revisitaré mis cálculos cuando este mas seguro de quedarme de forma definitiva.

e-vaga
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Re: ¿Alquilar o comprar vivienda habitual?

Mensaje por e-vaga » Mar Abr 20, 2021 17:57

En mi caso no hay componente económico apenas. Está claro que una vivienda en propiedad es eso, una propiedad, es dinero en cierta medida, una forma de inversión. Pero no es rentabilidad lo que yo busco en mi casa, sino comodidad, seguridad y libertad. Para hacer las obras y reformas que quiera, tirar tabiques y volverlos a levantar, tener una cocina a mí medida, un vestidor, una habitación pensada al milímetro por mí sin rendir cuentas a nadie. Un techo que salvo calamidad siempre estará ahí. No hay dinero que me sustituya eso.

Ahora mismo estoy en vías de poder restaurar una casa en el pueblo, con escaso valor económico, como inversión es una ruina, pero a la que espero mudarme en un futuro si es que llego a la jubilación, momento en que venderé en la que vivo ahora. Y ya está, es todo lo que me importa. Soy demasiado mayor e inconformista como para vivir sometida a las reglas de otro en mi propia casa. Nunca he servido para vivir de alquiler, me temo, a pesar de que pasé así varios años hasta que encontré algo que me gustaba para comprar, pero en ningún momento estuve cómoda con la situación.

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