¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

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fitinvestor
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¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por fitinvestor » Jue Sep 08, 2022 10:48

Buenos días a todos,

Quería haceros una consulta en relación a la amortización parcial de una hipoteca. Por fortuna y por la situación que había a principios de año, pude lograr unas muy buenas condiciones para una hipoteca de unos 126.000 € a un tipo fijo del 1,15. En mi trabajo (soy funcionario), nos dan la posibilidad de solicitar anticipos de hasta 2 nóminas al 0% de interés a devolver en un plazo de entre 6-24 meses. La cuestión es que llevo unos días planteándome la opción de usar esta herramienta con el fin de ir amortizando parcialmente la hipoteca (En plazo, ya que hay más ahorro de intereses que en cuota).

Considero que sería una posibilidad interesante, sobre todo ahora que me encuentro al principio del préstamo (Momento en el que más parte de la cuota va dirigida al pago de intereses), ya que lo que si es cierto es la existencia de esa deuda con el banco y la cantidad de intereses a devolver (Que, aún no siendo alta, si se puede reducir lo máximo posible, mejor). Y bueno, sabemos que es la eterna duda si amortizar o invertir, pero la cuestión es que, por desgracia, no sabemos qué pasará con la bolsa.

Obviamente seguiría haciendo aportaciones mensuales a mi cartera de fondos indexados, pero en este caso "tirando" de mi salario mensual, en lugar de apalancarme, si se puede llamar así, para invertir.

¿Qué haríais vosotros? Cualquier opinión/sugerencia es bienvenida. Gracias de antemano! ;)

Jordi_G
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por Jordi_G » Jue Sep 08, 2022 11:33

Hay un hilo en el que se habla de estas cosas: https://bogleheads.es/foro/viewtopic.php?t=393
En tu caso, si lo entiendo bien, creo que solo se trataría de cobrar dos nóminas por anticipado y usarlas para amortizar la hipoteca. Desconozco los números pero me imagino que el importe de dos nóminas comparado con el importe total del préstamo no será un importe representativo que te produzca un ahorro de intereses importante. Si es así, no se si tiene mucho sentido plantearselo, pero es una cuestión totalmente personal. Teniendo en cuenta que por el adelanto de las nóminas no pagas interés y que las puedes ir devolviendo en bastantes meses, puede tener sentido, aunque creo que sería un ahorro muy pequeño.
Si crees que te he sido de ayuda, puedes invitarme a un café aquí: https://ko-fi.com/jordig

fitinvestor
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por fitinvestor » Jue Sep 08, 2022 12:15

La idea sería solicitar el anticipo de esas dos nóminas, que supondría una amortización parcial de unas 7 cuotas anuales + las 12 que se restan al cabo del año hacen un total de 19 cuotas menos. Al siguiente año, con el anticipo ya devuelto, volver a solicitar otro, lo que volvería a suponer una amortización parcial de 7 + las 12 anuales y así sucesivamente. En total, según mis cálculos, estamos hablando de que se reduciría el plazo de la hipoteca en unos 10 años aproximadamente.

Por cierto, no lo comenté antes, pero no tengo comisión por amortización parcial.

Jordi_G
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por Jordi_G » Jue Sep 08, 2022 13:00

Bueno, pero si el anticipo lo puedes devolver en un año y con él pagas 7 cuotas, esto significa que eres capaz de ahorrar esto en un año, entonces sería lo mismo que si simplemente vas amortizando cuotas con lo que ahorras. Lo único que en el caso del anticipo las puedes pagar a inicio del año y no durante el año a medida que se va produciendo el ahorro. Calcula el ahorro de intereses de hacerlo de una manera u otra pero debe de ser muy poco. Como ya dije, es una opción personal y nada más.
Si crees que te he sido de ayuda, puedes invitarme a un café aquí: https://ko-fi.com/jordig

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Depe
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por Depe » Jue Sep 08, 2022 22:44

Como dice Jordi, te adelantan el dinero unos meses, pero no vas a notar apenas la diferencia con ir amortizando mes a mes con lo que te sobre del sueldo. Y más con un tipo de interés de un 1%. Habría que hacer cálculos, pero no creo que te ahorres más de 20-30 euros al año.

Por cierto, amortizando en cuota o en plazo te ahorras lo mismo de intereses. Los intereses que pagas actualmente son el 1,15% del dinero que debes. Este primer año pagarás 1.450 euros de intereses, independiente de la duración de tu hipoteca (en realidad, un poquito menos, porque según vas pagando cuotas debes menos dinero al banco).

Si tu hipoteca es a 40 años, pagarás menor cuota que si es a 20, porque pagarás menos de la deuda, pero la cantidad de intereses que pagues este año será la misma. Es cierto que cuanto mayor sea la duración de la hipoteca, más intereses pagarás. Sin embargo, si todos los años quieres pagar 10.000 euros entre cuotas y amortizaciones, acabarás de pagarlo a la vez (y pagarás los mismos intereses) tanto si amortizas a cuota que a plazo.

Sin embargo, lo bueno de amortizar a cuota es que cada vez tu cuota fija es mejor (y amortizas más), por lo que pasado un tiempo tienes más libertad de pagar cada mes la cantidad que quieras. Sí te vienen mal dadas, durante un tiempo puedes no amortizar y disfrutar de una cuota baja. Sin embargo, si amortizas a plazo, tendrás siempre la cuota que pagas ahora y si tienes problemas para pagarla, tendrías que renegociar la hipoteca para ampliar su duración (y no creo que te ofrezcan el interés que pagas ahora).

Es igual que al contratar una hipoteca: ante las mismas condiciones, siempre es mejor elegir el mayor plazo (siempre que tenga amortizaciones sin coste). Y ya elegirás tú en cuanto tiempo te interesa más pagarla y harás las amortizaciones necesarias.

Eizer
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por Eizer » Vie Sep 09, 2022 16:30

Buenas tardes,

Yo voy a dar la visión contraria. Creo que una hipoteca que contratas a 40 años y pagas en 15 es que está mal planificada. Y lo de que te dan las mismas condiciones para una hipoteca de 40 años y para 15 años debe ser para los mismos que consiguen hipotecas sin vinculaciones.

Mi caso, siendo funcionario con plaza fija, pidiendo 40% del precio de la vivienda, habiendo mirado 4 entidades y teniendo un familiar directo como ex-directivo en uno de ellos no conseguí librarme de las vinculaciones y desde luego conseguí mejores condiciones haciéndola a menos plazo y pidiendo menos. No solamente la hipoteca, es que una hipoteca (por lo menos cuando la escrituras, que es cuando realmente ves las verdaderas condiciones) se acompaña como mínimo de seguro de vida, seguro del hogar y bonificaciones por hacer estos seguros con la entidad prestataria.

Salvo que estes en una comunidad donde puedas amortizar para llegar al tope de crédito fiscal en la declaración, con intereses tan bajos seguro que hay destinos mejores para tu dinero. O que amortizar en plazo te haga que te liberes antes de las vinculaciones que te imponen las entidades, claro está. Recordad; la vivienda es un derecho avalado por la constitución, hipotecarse con condiciones ventajosas no.

La deuda hay que diseñarla bien, eso de poner plazos infinitos con cuotas súper bajas y amortizar les encanta a los bancos. ¿Quien no ha firmado una hipoteca por 40 años y un seguro de vida prima única por 10 sin saber que no cubre toda la vida del préstamo?

Y si, también cada vez que entramos en una web nos leemos todas las cookies…

Que paséis buen finde!

Me edito una vez más 😂; el sistema de amortización hipotecaria más usado en nuestro medio es el sistema francés en el que en la primera parte de la hipoteca se pagan sobre todo intereses y en la segunda parte se paga sobre todo capital. El interés que pagas cada año no es el pendiente del capital a amortizar.

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Depe
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por Depe » Sab Sep 10, 2022 08:12


Eizer escribió:Me edito una vez más Imagen; el sistema de amortización hipotecaria más usado en nuestro medio es el sistema francés en el que en la primera parte de la hipoteca se pagan sobre todo intereses y en la segunda parte se paga sobre todo capital. El interés que pagas cada año no es el pendiente del capital a amortizar.
Los intereses que pagas cada año son el interés de tu deuda. Si tu hipoteca es de 300.000 euros y tu interés del 1%, el primer año pagarás 3.000 euros de intereses. Cuando ya debas solo la mitad, los intereses que pagarás ese año también serán la mitad. Si pagas de cuota 6.000 euros al año, al principio la mitad de la cuota irá a pagar intereses y la otra mitad a pagar deuda. Cuando ya debas solo la mitad, el 25% irá a pagar intereses y el 75% restante a pagar deuda. Esto pasa porque la cuota que pagas es constante y el dinero que debes al banco es cada vez menor, por lo que cada vez pagarás menos de intereses.

Eizer
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por Eizer » Sab Sep 10, 2022 16:13

Depe escribió:
Sab Sep 10, 2022 08:12
Eizer escribió:Me edito una vez más Imagen; el sistema de amortización hipotecaria más usado en nuestro medio es el sistema francés en el que en la primera parte de la hipoteca se pagan sobre todo intereses y en la segunda parte se paga sobre todo capital. El interés que pagas cada año no es el pendiente del capital a amortizar.
Los intereses que pagas cada año son el interés de tu deuda. Si tu hipoteca es de 300.000 euros y tu interés del 1%, el primer año pagarás 3.000 euros de intereses. Cuando ya debas solo la mitad, los intereses que pagarás ese año también serán la mitad. Si pagas de cuota 6.000 euros al año, al principio la mitad de la cuota irá a pagar intereses y la otra mitad a pagar deuda. Cuando ya debas solo la mitad, el 25% irá a pagar intereses y el 75% restante a pagar deuda. Esto pasa porque la cuota que pagas es constante y el dinero que debes al banco es cada vez menor, por lo que cada vez pagarás menos de intereses.
Buenas tardes,

No se que sistema de amortización tendrás en tu hipoteca o a cuál te refieres. El más habitual en España y con el que están las mayorías de nuestras hipotecas es el francés.

No me deja ponerte la imagen pero te lo puedo decir con mi cuota hipotecaria;

- Cuota de 888,16 tercer año 796,40 de capital y 91,76 de interés. Según tu calculo 10,33 % de interés.

- Cuota de 888,16 en el decimoquinto año 886,90 de capital y 1,26 de interés. Según tu calculo 0,14% de interés.

Mi interés es de 0,85%. Tus cálculos no salen. Para que salieran tendrían que ser con el sistema de amortización alemán en el que la cuota de capital es constante, el interés el que toca y la cuota hipotecaria va disminuyendo (acorde con el interés del vapital restante a pagar). Si la cuota es constante, en el sistema francés se paga el interés an la primera parte del préstamo.

Y por este motivo es recomendable amortizar cuotas de la hipoteca en la primera parte del préstamo. Porque disminuyes total de intereses a pagar. Al contrario de si amortizas al final. Y por eso en el banco te dicen que hagas hipoteca de 40 años… para que pagues “cómodamente”…

Es increíble que no nos fiemos de sus fondos y si de sus préstamos hipotecarios. Nos lo tendríamos que mirar.

Un saludo

JGG
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por JGG » Sab Sep 10, 2022 17:08

Eizer escribió:
Sab Sep 10, 2022 16:13
No me deja ponerte la imagen pero te lo puedo decir con mi cuota hipotecaria;

- Cuota de 888,16 tercer año 796,40 de capital y 91,76 de interés. Según tu calculo 10,33 % de interés.

- Cuota de 888,16 en el decimoquinto año 886,90 de capital y 1,26 de interés. Según tu calculo 0,14% de interés.

Mi interés es de 0,85%.
En el tercer año tienes algo menos de 130.000 de deuda y por eso pagas aproximadamente 91,76 al mes de intereses.

En el decimoquinto año solo te quedan menos de 1.800 euros de deuda y por eso solo pagas aprox. 1,26 al mes de intereses.

Depe tiene razón, siempre pagas el 0,85% de intereses sobre la deuda restante. Como la deuda disminuye con el paso de los meses y los años, lo que pagas de intereses disminuye. La parte de la cuota que va a reducir deuda la calculan de tal manera que te salgan cuotas constantes durante todo el plazo siempre que no hagas reducciones extraordinarias de deuda. Como lo que se paga de intereses disminuye, lo que se paga para reducir deuda aumenta.

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Depe
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por Depe » Sab Sep 10, 2022 17:21

Pagas 888,16 euros de cuota al mes por lo que pagas 10.657,92 euros de cuota al año.

En el tercer año pagabas 91,76 euros al mes de intereses, que son 1101,12 euros anuales. Como tu interés es del 0,85%, eso significa que entonces debías 129.543,53 euros al banco (el 0,85% de 129.543 euros son 1.101 euros, que es lo que pagaste de intereses ese año).

Ahora pagas 1,26 euros al mes de intereses (15,12 anuales). Eso significa que ahora debes 1.778,82 euros al banco. Vamos, que te quedan dos cuotas y ya te lo quitas de encima. ¡Enhorabuena!

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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por Eizer » Sab Sep 10, 2022 17:38

Y por eso mismo, cuanto menos plazo menos interés pagarás.

Si planificas para 40 años y pagas en 15 es difícil que pagues lo mismo que en una hipoteca que hayas puesto el plazo en 15 años de inicio. Porque al principio estás pagando más interés del que te toca.

Cada año no pagas el interés proporcional que te toca sino el interés del capital pendiente. Pon los cálculos de una hipoteca a 15 años y otra de 40 años amortizada en 15 (y más, como suele ser habitual que se amortiza al final, cuando te has recuperado de la descapitalización inicial), por eso los bancos siempre te dicen que te hipoteques a más plazo. Eso, y por la venta combinada.

Por eso me sorprende que se recomiende la hipoteca al plazo más largo posible y sin embargo, no nos fiemos de sus fondos. No se que extraño mecanismo hace que seamos desconfiados para una cosa y confiados en otra.

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Depe
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por Depe » Dom Sep 11, 2022 00:23

Cuanto más tardes en pagarla, más intereses pagarás. Pero si la vas amortizando mes a mes, pagarás lo mismo.

Supongo que los bancos quieren que la hagas del mayor plazo posible porque al final mucha gente no acaba haciendo las amortizaciones. O las hace pasados unos años y no mes a mes.

Eizer escribió:
Sab Sep 10, 2022 17:38
Cada año no pagas el interés proporcional que te toca sino el interés del capital pendiente. Pon los cálculos de una hipoteca a 15 años y otra de 40 años amortizada en 15
Aquí tienes los cálculos:

Primero aparece la hipoteca a 15 años sin amortizar.

Después aparecen las hipotecas a 40 años, pero amortizando cada mes de forma que todos los meses acabes pagando lo mismo que la cuota a 15 años. Por un lado, amortizando en cuota (cada mes amortizas más porque la cuota se va reduciendo) y, por otro, amortizando en plazo (siempre amortizas la misma cantidad porque la cuota no varía).

Conclusiones:
- En los tres casos se acaba de pagar en 15 años, pagando todos los meses la misma cantidad.
- La cantidad pagada de intereses en los tres casos es la misma.
- La cuota de la hipoteca varía, así como la cantidad de dinero pagado en las amortizaciones.
- En la hipoteca a 15 años, si en un momento dado no puedes pagar los 888 euros, tendrías que renegociar la hipoteca. Si te pasa en la hipoteca a 40 años amortizando en plazo, tendrías que hacer frente solo a los 369 euros de cuota y dejar de amortizar durante un tiempo. Si te pasa lo mismo amortizando en cuota, tendrías que hacer frente a una cuota todavía más pequeña (menor cuanto más tiempo lleves amortizando).
- Si no hacer las amortizaciones mes a mes, sino que lo vas dejando años, acabarás pagando más intereses.

Eizer
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por Eizer » Dom Sep 11, 2022 11:21

Depe escribió:
Dom Sep 11, 2022 00:23
Cuanto más tardes en pagarla, más intereses pagarás. Pero si la vas amortizando mes a mes, pagarás lo mismo.

Supongo que los bancos quieren que la hagas del mayor plazo posible porque al final mucha gente no acaba haciendo las amortizaciones. O las hace pasados unos años y no mes a mes.

Eizer escribió:
Sab Sep 10, 2022 17:38
Cada año no pagas el interés proporcional que te toca sino el interés del capital pendiente. Pon los cálculos de una hipoteca a 15 años y otra de 40 años amortizada en 15
Aquí tienes los cálculos:

Primero aparece la hipoteca a 15 años sin amortizar.

Después aparecen las hipotecas a 40 años, pero amortizando cada mes de forma que todos los meses acabes pagando lo mismo que la cuota a 15 años. Por un lado, amortizando en cuota (cada mes amortizas más porque la cuota se va reduciendo) y, por otro, amortizando en plazo (siempre amortizas la misma cantidad porque la cuota no varía).

Conclusiones:
- En los tres casos se acaba de pagar en 15 años, pagando todos los meses la misma cantidad.
- La cantidad pagada de intereses en los tres casos es la misma.
- La cuota de la hipoteca varía, así como la cantidad de dinero pagado en las amortizaciones.
- En la hipoteca a 15 años, si en un momento dado no puedes pagar los 888 euros, tendrías que renegociar la hipoteca. Si te pasa en la hipoteca a 40 años amortizando en plazo, tendrías que hacer frente solo a los 369 euros de cuota y dejar de amortizar durante un tiempo. Si te pasa lo mismo amortizando en cuota, tendrías que hacer frente a una cuota todavía más pequeña (menor cuanto más tiempo lleves amortizando).
- Si no hacer las amortizaciones mes a mes, sino que lo vas dejando años, acabarás pagando más intereses.
Buenos días,

Muchas gracias por la tabla de cálculo. Eso suponiendo una amortización constante desde el inicio. En general, cuando se amortiza hipoteca es con ingresos extra o con ahorro extra que se genera cuando la hipoteca ya lleva un tiempo pagándose. Creo que lo matizo arriba. Y ahí el area bajo la curva es mayor que en una no amortizada.

En este caso el cálculo no te va a salir igual y una hipoteca de 40 años amortizada en 15 tendrá más coste que una de 15 pagada en plazo. Me imagino, como tú, que los bancos quieren que lo hagas a largo plazo (y amortices “cómodamente”) porque no lo vas a hacer mensualmente desde el inicio sino de forma irregular al final de periodos (extras o devoluciones de IRPF), además de por la venta vinculada.

Conclusiones;

- No se debería uno endeudar si no se va a poder pagar la deuda.

- Menor cuota de hipoteca y más plazo va a generar más sentimiento de riqueza y va a fomentar más el consumo que el ahorro. Por lo tanto, eso de amortizar mes a mes es una composición teórica. Según Kahneman y Thaler, que no lo digo yo.

- Los bancos lo saben y te van a decir siempre que más plazo porque o no la vas a amortizar o la vas a amortizar de manera que generas más ingresos para ellos.

- Queda la recomendación de buscar el máximo plazo posible para pagar deuda. Como el interés viene dado por capital pendiente esto incrementará los costes tanto de interés como de la venta vinculada (seguros de vida y hogar generalmente asociados a bonificación)

En conclusión, esto es como una discusión de política, no nos vamos a poner de acuerdo. Aunque los números sean los mismos…

Que paséis buen domingo!

BoExperience
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Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por BoExperience » Dom Sep 11, 2022 21:47

Hoy mismo he puesto en marcha el proceso de solicitud de una amortización parcial.

Para que os sirva de ejemplo visual redondo, cada 5 euros que aporte, me ahorraré 1 euro en Intereses. Un dinerillo que me ahorraré.

Una cosa es amortizar y ahorrar cierta cantidad (que nunca está de más y siempre será bienvenido) y otra es meterse en una trampa por querer "ahorrar más" y apurar mucho. Hay que buscar un punto de equilibrio, y dormir por las noches.

rubencb28
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Registrado: Dom Ago 27, 2023 11:27

Re: ¿Amortizar parcialmente hipoteca? Caso particular

Mensaje por rubencb28 » Lun Ago 28, 2023 10:32

Efectivamente opino lo mismo un equilibrio es lo recomendable

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