Subrogación hipoteca

[hilohilo]

Hola a todos

Llevo tiempo leyendo vuestras aportaciones al foro, sobre todo en cuanto a fondos indexados se refiere (estoy en indexa capital desde 2019), pero esta es la primera vez que me lanzo a escribir y va a ser sobre otro asunto, para pedir consejo

Tengo una hipoteca a tipo variable desde el 2011 en KUTXABANK por la que pago E+0.60, me quedan 150.000 € de pagar y con la subida del Euribor estoy pagando una cuota de unos 840 euros, me quedan 25 años para terminar

He consultado en la caja laboral y me han ofrecido una mixta que contraria de 5 años a tipo fijo 2.75% + el resto (20 años) a E + 0.30 con las mismas vinculaciones que tengo ahora, se quedaría en 710 € esos primeros 5 años y después lo que toque

Veo que las condiciones me mejoran algo, pero entre comisiones de cancelación, tasación, notaria y demás me dejaría otros 2000€ y no se si merece la pena...lo tendría mas claro si supiera que el Euribor va a estar alto durante años, ahí si compensaría, pero eso no lo sabe nadie, aunque si que hay bastante consenso en que para el 2025 bajaran los tipos

Vosotros que haríais en esta tesitura?

Gracias y un saludo

[Eizer]

Buenas tardes,

Si se puede, es decir, tu situación económica lo permite, en estos casos amortizar. Y siendo residente en la CAV (Kutxabank) mejor en cuota que en tiempo, porque con esa cantidad pagas 10000 euros aprox anuales de crédito y la desgravación fiscal hace tope en 8500, también estoy suponiendo un único pagador y que no hay dos pagadores desgravando 5000 cada uno, ahí las cuentas cambian. De ese modo aprovecharías mejor el crédito fiscal de la diputación foral que te toque. Haz bien las cuentas, los mantras de los diarios económicos (amortizar siempre en plazo) no tienen porqué ser ciertos en tu caso.

Esos 2000 euros que pagas en gastos los recuperas en 13-14 meses por la diferencia del tipo de interés, suponiendo que en estos 5 años se mantengan los tipos altos.

Al igual que antes no sabíamos que los tipos negativos eran temporales, no sabemos qué tiempo van a durar los tipos altos… 1 año? 10 años?

Tu mejora de condiciones es válida en los tipos actuales, si bajaran por debajo del tipo del interés fijo volverías a estar atrapado en malas condiciones. Puede tener interés la mejora del diferencial del euribor, de hecho, podrías mirar hipotecas que te bajen el diferencial, para cuando bajen los tipos pasarte a una fija. Son apuestas contra el futuro y a mi bola de cristal se le han acabado las pilas.

Ahora mismo, la banca lo que va a pretender es atarte con tipos altos (mediante hipotecas mixtas) porque se protegen de una eventual bajada importante de tipos. Mi opinión es que ahora es mejor hipoteca variable con diferencial bajo, amortizar lo que se pueda y cambiar a una fija cuando los intereses vuelvan a ser bajos. Las mejores ofertas de la banca no suelen ser las mejores para sus clientes, el tiempo lo ha ido dejando claro insistentemente.

Un saludo y buena semana a tod@s.

[Depe]

Haz cálculos con distintos escenarios, porque ese 0,3 en vez de 0,6 durante 20 años puede que ya haga que te compense. Durante los primeros 5 años no sabes si vas a salir ganando o no, pero al menos sabes que la cuota será menor que la actual.

[hilohilo]

Hola

Muchas gracias por las aportaciones. Hay varias condiciones a la hora de cambiar de hipoteca que no me llegan a convencer, de hecho las condiciones que ofrecen son bastante diferentes a las que ofrecen cuando vas a hacerte una por primera vez, para peor claro, eso ya indica que se aprovechan de la situación y la presión que puedas estar teniendo. Como bien comenta Eizer el futuro es incierto e igual en algún escenario de los posibles podría ser beneficioso el cambio, pero no creo que fuera para tanto, por lo que considero que no merece mucho la pena cambiarme ahora, igual mas adelante. En cuanto a lo de desgravar fiscalmente ya no me aplica porque lo tengo alquilado, no aporté ese dato en el primer mensaje, no es mi vivienda habitual.

Gracias de nuevo por los comentarios y un saludo

[Eizer]

Buenas noches,

Si el crédito fiscal de la diputación foral no te aplica entonces lo más beneficioso es amortizar disminuyendo plazo y buscar una subrogación que te baje el diferencial del euribor.

Ahora mismo los bancos están a las hipotecas mixtas, venderte un plazo fijo 10 años algo mejor de tipos que el actual para protegerse de eventual bajada y liarte con muchos productos hinchados de comisiones. Como siempre, habrá mucho señor de barra de bar que te diga que la tiene muy larga y que ha pescado una subrogación del copón. Pero para el resto de los mortales, subrogarse es pagar una comisión, llevarte un monton de productos bancarios sanguijuela (seguros de vida, seguros de hogar, fondos, planes de pensiones, cautividad de nóminas y tarjetas de crédito entre otros) y contratar el producto que será tu futura tumba financiera y que te tengas que pasar por el blog de turno a recabar opiniones.

Siempre se va mejor a contracorriente, busca una mejor variable (menor diferencial) con las menores exigencias adicionales posibles y amortiza lo que puedas. El resto de opciones que te proponen suelen ser irreales o no te cuentan toda la verdad.

Otra opción si no puedes afrontar el crédito es la venta del inmueble, en el país Vasco casi todo está revalorizado.

Haz números y haz coste total de las diferentes opciones, poniéndote en tu peor escenario. Y las previsiones de los demás… son solo previsiones, nadie se va a responsabilizar de ellas.

Un saludo y buen verano.