- El sistema de amortización francés, que produce efectos no lineales con el cambio del tipo de interés
- Las hipotecas mixtas, que efectivamente dividen la hipoteca en dos periodos, uno fijo y otro variable
- La posibilidad de subrogar o novar una hipoteca, que provoca que podamos valorar una hipoteca solo por sus primeros años
- El efecto de la cantidad prestada, que complica comparar dos hipotecas con distinto importe
Toda la información aquí expuesta puede contener errores -aunque no debería-, por lo que se anima a comentar posibles incorrecciones para que sean debatidas o corregidas.
¿Comprar vivienda con hipoteca o al contado (sin hipoteca)?
El préstamo hipotecario es el más barato que obtendremos en nuestra vida por lo que es recomendable siempre obtener una hipoteca, nos permitirá disponer de dinero a un bajo tipo de interés (generalmente por cercano a la inflación, por lo que gratis en términos reales).
Ese dinero podemos invertirlo en vivienda o en fondos de inversión para obtener una rentabilidad mayor.
¿Hipoteca variable, fija o mixta?
Las hipotecas variables tienen un periodo fijo, que suele ser un año, por lo que pueden tratarse como mixtas a un año en esta comparativa.
La elección dependerá de nuestra expectativa de evolución de los tipos de interés, algo subjetivo pero que bajo mi criterio, no es totalmente impredecible ya que son fijados por el BCE de forma política.
Una buena referencia sería observar el euribor histórico (aquí) y obtener una media de los últimos 15 años (~1%) para establecer un valor medio.
Si el euribor hoy (3% en Sept.2024) está muy por encima de esta media histórica (lo está), podemos decir que los tipos actuales son relativamente altos.
En un entorno de tipos altos generalmente no nos interesa una hipoteca fija ya que estaríamos fijando estos tipos anormalmente altos durante la duración de la hipoteca.
En un entorno de tipos bajos generalmente nos interesa una hipoteca fija ya que estaríamos fijando estos tipos anormalmente bajos durante la duración de la hipoteca.
En situaciones de tipos altos, puede ser interesante una hipoteca mixta a 3 o 5 años ya que nos permite obtener tipos más bajos que los que ofrecería una hipoteca fija y variable en ese mismo periodo, con la esperanza de cambiar de hipoteca (subrogación/novación) pasados esos 3 o 5 años fijos.
¿Qué importe solicito?
Con el mismo criterio que el expuesto en "¿Comprar vivienda con hipoteca o al contado (sin hipoteca)?", nos interesa obtener la máxima financiación disponible siempre que se nos ofrezca a tipos atractivos.
En la práctica, este importe suele estar limitado al 80% del valor de compra o de tasación, por lo que este será nuestro límite.
Existen bancos que financian por encima de este porcentaje (por ejemplo con avales ICO) pero a unos tipos de interés muy altos.
¿En qué momento interesa cambiar de hipoteca?
Durante la duración del prestamo puedes cambiar las condiciones de tu hipoteca en el mismo banco (novación) o en otro banco (subrogración), aunque a los bancos no les suele interesar si el prestamo es muy reciente (por ejemplo menos de 2 años), si el importe pendiente es muy bajo (por ejemplo menos de 90.000€) o si el titular es mayor en el momento del cambio (más de 55 años).
Cumpliendo esas tres premisas, interesa cambiar de hipoteca siempre que podamos mejorar las condiciones del préstamo, por ejemplo debido a una mejor situación financiera (tenemos un trabajo en el que cobramos más), bajadas en los tipos de interés (y por lo tanto acceso a mejores ofertas hipotecarias), etc.
Debemos tener en cuenta posibles penalizaciones por este cambio, conocidas como "comisión por amortización total", ya que estaremos liquidando el préstamo y solicitando otro con otro banco. En hipotecas variables no suele existir, aunque debemos revisar nuestro caso concreto. Sí que está presente en la mayoría de hipotecas a tipo fijo o mixto (durante los años que dura la parte fija). Por ley está limitada al 2% del importe restante si existe perdida financiera para el banco (existirá perdida ya que el banco perderá una hipoteca "cara").
Ejemplo sencillo: Hipoteca fija de 100.000 al 2.5% a 30 años, pagaría 42243€ de intereses en total. Si en el año 5 cambia las condiciones al 2% a 25 años (el importe restante y los años restantes) acabará pagando 35700€ de intereses en total (ambas hipotecas), ahorrando 6543€. Por lo que aunque pagase la comisión máxima por amortizar antes con perdida para el banco (2%: 2000€) y 500€ en otros costes (tasación, notario, etc.), acabaría ahorrando 4000€ en los años restantes del préstamo.
¿Es perjudicial subrogar/novar una hipoteca por el sistema de amortización francés?
No, el hecho de que con el sistema de amortización francés "se paguen más intereses al principio" no afecta negativamente a que amortices la hipoteca antes de término y contrates una nueva.
Dicho de otra manera y con un ejemplo: Si amortizamos una hipoteca de 100k al 2% a 30 años en el año 5 y contratamos otra hipoteca exactamente igual (mismo capital pendiente, mismo tipo de interés y mismos años restantes) no perderemos (ni ganaremos) dinero, nos quedaremos igual.
Explicándolo con cuadros de amortización, sería como cortar el cuadro de amortización original en dos, la primera hipoteca serían los 5 primeros años y la segunda hipoteca los 25 años restantes, exactamente igual que si hubiéramos mantenido la hipoteca original.
¿Qué cantidad puedo pedir y me aprobarán en riesgos?
Según mis estimaciones, un buen indicativo puede ser que la cuota mensual sin bonificar no supere el 29-33% de tu salario neto mensual, ese podría ser un límite general, aunque alguna entidad puede quedarse por encima o por debajo.
¿Qué herramientas online recomiendas?
Simulador hipotecario
https://www.ahe.es/simulador-hipotecario/
Simulador cuadro de amortización
https://www.tabla-amortizacion.es/
¿Cómo comparo hipotecas de distinto importe y tipo de interés?
Es un tema complejo que iremos desarrollando, pero suponiendo que ambas hipotecas son viables y te interesan, tienes que comparar a qué tipo de interés te estarían prestando ese importe extra, y decidir a partir de ahí.
Por ejemplo:
Hipoteca A: 100.000e al 2% durante 30 años [369,62€/mes]
Hipoteca B: 120.000e al 2.5% durante 30 años [474,15€/mes]
Esos 20.000e extra nos estarían costando 104€ más al mes, pero teniendo en cuenta solamente los intereses serían ~48€ (suponiendo que aguantamos los 30 años). La conclusión es que -efectivamente- obtendríamos un préstamo de 20.000e extra durante 30 años a un 2.9% si elegimos la Hipoteca B. Deberemos valorar si nos interesa esa cantidad a ese tipo de interés durante ese plazo.
En caso de amortizar la hipoteca de forma anticipada este cálculo sería incorrecto.
¿Cual es el coste real de las vinculaciones/seguros?
Supongamos una hipoteca al 2.30% con un seguro que bonifica un 0.30%. Un acercamiento inocente a este problema sería simular la hipoteca al 2.30% y otra al 2%, y compararíamos las cuotas mensuales.
Esto solo es correcto si la intención es no amortizar el préstamo anticipadamente (o subrogarlo/novarlo), en ese caso una aproximación más real del coste de ese 0.30% extra puede obtenerse multiplicando ese 0.30% por el importe de la hipoteca. Ese cálculo sería más acertado durante los primeros años de la hipoteca.
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