Inversión indexada vs ladrillo

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Mak
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Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Mak » Sab Ene 02, 2021 16:49

Buenas. este es mi primer mensaje aunque llevo un par de años estudiando el tema.
Me he decantado por los fondos indexados por su ratio rentabilidad/riesgo/sencillez, no me extiendo mas en esta parte porque pienso que todos llegamos mas o menos por lo mismo.

Llevo tiempo ahorrando y dejando pasar trenes como el bitcoin (casi compro cuando estaba a 4.000), oro (a 1500oz) o ciertas acciones. Pero no le doy mucha importancia ya que tengo bien aprendido que siempre nos acordamos cuando las cosas van bien y nunca de cuando van mal, y esto se aplica a todo en la vida.
Prefiero estar tranquilo y eso que tengo altísima tolerancia a las perdidas, ya que si mañana estuviera sin ahorros mi vida no cambiaria.
He empezado con 10.000€ en la típica cartera 60% 10% 30%, y hare aportaciones mensuales de 1.000€ (mi capacidad de ahorro es fácilmente del doble)

Llevo tiempo queriendo invertir en una casa para alquilarla, cosa que mucha gente desaconseja. He visto que la gente hace un calculo rápido de rentabilidad, restando los gastos de los ingresos.
Por poner un ejemplo real, un piso de 2 habitaciones en Madrid por 80.000€ (hay literalmente cientos de ellos) que con los gastos son unos 88.000€. Por 600€ al mes de alquiler te lo quitan de las manos pero para el ejemplo lo dejamos así. Es decir 7.200€ al año menos unos gastos (intereses hipoteca, impuestos, comunidad, etc) al alza y redondeando de 3.000€ nos quedan 4.200€ que es casi un 4,8%.
Visto así no es una gran cifra, mas teniendo en cuenta el alto riesgo que tiene.
Pero claro aquí nunca entra la posible revalorización o depreciación del inmueble, que aunque todos hemos visto como el ladrillo SI que baja, creo que es buen momento para comprar algo así.
Tal y como yo lo veo yo es como si metiéramos dinero en un fondo y la gestora nos pagara por guardarlo.
¿Estoy tonto y me he perdido algo? ¿Me dejo de tonterias y aumento mi cartera?

Decir que los fondos y las aportaciones no los tocaría, salvo necesidad.
Última edición por Mak el Sab Ene 02, 2021 23:57, editado 2 veces en total.

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kakadeluxe
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por kakadeluxe » Sab Ene 02, 2021 18:21

Tienes que entender bien y te tiene que gustar mucho el ladrillo para que inviertas en él, tiene sus problemas, como las hipotecas, los impagos, los desahucios, etc... A mi hermano le va bien; el ladrillo tiene más movidas emocionales que la inversión, esta última si tienes los conceptos claros, las bajadas son una oportunidad.
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Depe
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Depe » Sab Ene 02, 2021 18:59

Échale un vistazo a este hilo: viewtopic.php?f=4&t=405

Mak
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Mak » Sab Ene 02, 2021 22:07

kakadeluxe escribió:
Sab Ene 02, 2021 18:21
Tienes que entender bien y te tiene que gustar mucho el ladrillo para que inviertas en él, tiene sus problemas, como las hipotecas, los impagos, los desahucios, etc... A mi hermano le va bien; el ladrillo tiene más movidas emocionales que la inversión, esta última si tienes los conceptos claros, las bajadas son una oportunidad.
Para los impagos y los desahucios están los seguros, que ya he incluido en mis cuentas. La hipoteca yo no lo veo como un problema, al contrario, ya me gustaría disponer de ese capital con esos intereses para hacer otras inversiones.
Depe escribió:
Sab Ene 02, 2021 18:59
Échale un vistazo a este hilo: viewtopic.php?f=4&t=405
Gracias me ha sido útil. Aunque la mayoría de los mensajes solo hablan del rendimiento del alquiler.


Ahora mismo es fácil encontrar viviendas por unos 80.000€ de 2 habitaciones,1 habitación te garantiza un cambio constante de inquilinos. En un 1º para que no haga falta ascensor cosa que dispara el precio, a 5-10 minutos del metro en un barrio como Carabanchel.
En un piso como este vamos a suponer una revalorización media de un 3%, que creo que esta muy por debajo de lo esperado.
Propuse un alquiler de solo 600€ que ahora mismo esta por debajo del precio de mercado, y eso que los precios han bajado mucho. El cual daba un rendimiento después de gastos, calculados también al alza, de un 4,8%. Es decir un 7,8% de rendimiento neto real con estos cálculos.

Para igualar beneficio con fondos tendrían que dar un rendimiento de casi un 10% que restándole el 21% de hacienda (con suerte un 23%) se quedarían en ese 7,8%

Con estas cuentas la cosa a mi me sale clara. El motivo de abrir este hilo es por si hay alguien que ve algo que a mi se me escapa, que prefiero un mensaje del tipo "donde vas listo" que meterme en una inversión así.

Como ya he dicho soy prudente, llevo un par de años mirando el mercado y he dejado escapar algún chollete. Incluso había quedado para firmar arras de uno, retrase la firma una semana y me lo levantaron. Pero no me lamento ya que creo que el mercado tiene margen de bajada.
Última edición por Mak el Sab Ene 02, 2021 23:59, editado 1 vez en total.

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Depe
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Depe » Dom Ene 03, 2021 00:39

Yo le veo varios inconvenientes:

Poca diversificación. Al final dependes de una o dos casas de barrios similares de una misma ciudad. Si le pasa algo al edificio, derramas (más si son edificios viejos), problemas con los vecinos, inquilinos que no pagan, si hay algún problema en el barrio...

Estar pendiente. Tienes que estar pendiente de alquilarlo, de si pagan todos los meses, de las reuniones de vecinos de la comunidad...

Apalancamiento. Si lo compras con hipoteca, puedes pagar la hipoteca con el alquiler. Pero como vengan mal dadas puedes perder más dinero del que tienes y eso es un gran riesgo para una inversión.

Poca liquidez. Si necesitas dinero, no puedes vender unas participaciones y listo. No puedes vender solo una parte del piso. Y para venderlo supongo que tendrás que avisar al inquilino con tiempo.

No digo que sea una mala inversión, pero a mí no me termina de convencer para mí.

Mak
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Mak » Dom Ene 03, 2021 16:55

Depe escribió:
Dom Ene 03, 2021 00:39
Yo le veo varios inconvenientes:

Poca diversificación. Al final dependes de una o dos casas de barrios similares de una misma ciudad. Si le pasa algo al edificio, derramas (más si son edificios viejos), problemas con los vecinos, inquilinos que no pagan, si hay algún problema en el barrio...

Estar pendiente. Tienes que estar pendiente de alquilarlo, de si pagan todos los meses, de las reuniones de vecinos de la comunidad...

Apalancamiento. Si lo compras con hipoteca, puedes pagar la hipoteca con el alquiler. Pero como vengan mal dadas puedes perder más dinero del que tienes y eso es un gran riesgo para una inversión.

Poca liquidez. Si necesitas dinero, no puedes vender unas participaciones y listo. No puedes vender solo una parte del piso. Y para venderlo supongo que tendrás que avisar al inquilino con tiempo.

No digo que sea una mala inversión, pero a mí no me termina de convencer para mí.

Gracias por responder otra vez. Sigo dándole vueltas y cada vez me parece menos atractivo, pero antes voy a responder a lo que has puesto.

para mi seria otra diversificación mas, es decir seguiría con mis ingresos e inversiones y esta seria otra mas.

Alquilar un piso puede que necesite mas atención que los fondos indexados pero mucha menos que unas acciones. Además es un mercado que conozco ya que seria el cuarto inmueble que compraría, el primero para inversión, y se que de primeras es mala compra ya que pierdes un 10% solo por adquirirlo.

La liquidez es mala no malísima, dependiendo de la situación del mercado. Yo ahora mismo tengo una vivienda vacacional que se podría vender ahora mismo sin muchos problemas, eso si ajustando mucho el precio. No perdería porque compre muy barato pero seria mal negocio.


Pero lo que mas me esta haciendo replantearme esta inversión es la comparación con un fondo.


En el piso se me olvido meter la subida del alquiler que pondré en un 2%, La media del ipc de los últimos 30 años ha sido de un 4%, en los últimos 20 de 2,5% y en los últimos 10 de 1,4%. Se que todo apunta a una mala década pero creo que un 2% de media es muy realista.
Saldría una rentabilidad de los alquileres después de gastos en 10 años de 45.985€
Calcule una revalorización anual de un 3%, este valor es totalmente subjetivo y nada del pasado nos puede ayudar para saber su evolución, ya que el impacto a largo plazo de nuevos factores como pueden ser el teletrabajo o el alquiler turístico esta por ver.
Nos da un revalorización de 107.513€
Es decir un total de 153.498€ en 10 años.
Hay que destacar que a partir de aquí subiría mas la rentabilidad ya que se habría terminado de pagar la hipoteca y se dejarían de sumar a los gastos del alquiler, los intereses de esta. Que no seria mucho ya que hablamos de un préstamo de poca cantidad a intereses muy bajos.

Con un fondo de 30.000 iniciales mas 5.800 anuales (para llegar a 88.000€ que son los costes totales de la adquisición de la vivienda) a un interés de un 7% medio en 10 años serian unos 144.759€. descontando el 21% de la plusvalía nos da 132.839€

Hay que destacar que estos 5.800€ anuales también habría que aportarlos en el caso de la vivienda, ya que en los gastos solo he metido los intereses de la hipoteca, mas los propios de la casa. Lo hago así para simplificar ya que el calculo es muy complicado porque varia la proporción de amortización e intereses mes a mes, además así se compara mas fácil con el fondo. Pero vamos que se puede ver rápidamente con mis cálculos que el rendimiento del alquiler es negativo, es decir que la casa no se paga sola. Esto cambia si en lugar de una hipoteca a 10 años la pones a 15 o mas, cosa que a mi no me interesa. Esto es algo que sabia desde el principio ya que es una letra de 505€ mas gastos para un alquiler de 600€.

A la larga puede interesar mas la vivienda pero tiene muchas mas factores de influencia como problemas de alquiles, variación del ipc respecto al calculado, lo mismo con la revalorización, futuras leyes, etc.

Con un fondo tienes disponibilidad para hacer con el los movimientos que quieras, aunque esto chocha con la filosofía bloge.

Tal y como lo veo yo la vivienda es apostar por la economía española, si todo va bien sube la revalorización y los precios.

Apostar por los fondos es apostar por tu distribución .

Yo soy Español pero mi dinero no entiende de banderas, seguiré mirando y solo me lanzare si veo algún chollo.

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kakadeluxe
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por kakadeluxe » Dom Ene 03, 2021 17:48

Tranquilo, si no apuestas por el ladrillo ganaras más tranquilidad y menos emociones, pero tendrás menos contactos sociales y tu vida será más aburrida si lo inviertes en fondos indexados con filosofía Bogleheads.
No veas las películas que me cuenta cada dos por tres mi hermano con el tema de los alquileres, tiene menos problemas financieros con el alquiler de las habitaciones de los pisos, pero muchas anécdotas "jugosas" que si lo hubiera alquilado por el piso completo, que adolece de los problemas que ya te hemos contado y tú ya sabes.
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Mak
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Mak » Dom Ene 03, 2021 19:00

Un alquiler por habitaciones no es una inversión, es un trabajo. Ya tengo uno que me quita todo el tiempo, y aun así seguro que gano mas por hora.

Por cierto si a alguien le interesa según los porcentajes del ejemplo habría que sacar de media un 9,4% en fondos para igualar. Pero claro cualquier variación de los porcentajes implicados en el rendimiento de la vivienda cambian mucho el resultado final, y es casi imposible que acierte con ellos pero para hacer una estimación me valen.

Como conclusión final, para un 2,5% extra estimado demasiada complicación.

sloweconomy
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por sloweconomy » Dom Ene 03, 2021 19:08

Yo creo que la inversión indexada no es incompatible con otras inversiones, siempre que tengas suficiente colchón y capital para hacerlo... dicho esto, para mí el tema de la vivienda es más emocional que otras inversiones: si tienes un inquilino que te paga religiosamente cada primero de mes y no te da problemas, es una buena inversión y una bendición. Pero si tienes mala suerte (como ha ocurrido a un amigo con sus inquilinos), los malos rollos no tienen fin, hasta el punto de afectarle mucho emocionalmente. Si eres una persona tranquila y valoras tu tiempo, yo jamás recomendaría a un amigo comprar para alquilar, porque el dinero no lo es todo.

JGG
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por JGG » Dom Ene 03, 2021 20:56

Mak escribió:
Dom Ene 03, 2021 16:55

Con un fondo de 30.000 iniciales mas 5.800 anuales (para llegar a 88.000€ que son los costes totales de la adquisición de la vivienda) a un interés de un 7% medio en 10 años serian unos 144.759€. descontando el 21% de la plusvalía nos da 132.839€
¿El impuesto de plusvalía en el IRPF por la venta de un inmueble que ha estado en alquiler no se paga por una cantidad que es mayor que la que resulta de restar el precio de compra del precio de venta? Me suena que hay que restar además en concepto de amortización mínima por cada año que el inmueble haya estado alquilado un 3% por año del mayor de entre su precio de compra y su valor catastral. Si ha estado alquilado 10 años habría que restar un 30% del precio de compra, lo que hace aumentar bastante la plusvalía por la que se paga en el IRPF. ¿No es así?
Última edición por JGG el Dom Ene 03, 2021 23:20, editado 1 vez en total.

JGG
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por JGG » Dom Ene 03, 2021 22:44

Mak escribió:
Sab Ene 02, 2021 22:07

La hipoteca yo no lo veo como un problema, al contrario, ya me gustaría disponer de ese capital con esos intereses para hacer otras inversiones.
Para comprar en bolsa se presta dinero igual de barato que para comprar una vivienda (al menos para comprar ETFs, algo más caro para fondos convencionales según recuerdo de cuando era yo cliente de Inversis, aunque nunca hice uso de sus préstamos para invertir).

Si de tus ahorros dedicas un 30% a renta fija, en principio no le veo la lógica a pedir dinero prestado para invertir (ya sea un préstamo hipotecario o dinero prestado por un broker), ya que ese 30% de RF (que prestas a otros) te lo podrías prestar a ti mismo para invertir en las otras clases de activos en las que inviertes o quieres invertir. (Miento, en realidad sí que tiene sentido como medida de prudencia para tener dinero seguro del que tirar en el caso de que tuvieras problemas para cumplir con tus obligaciones para con quien te presta dinero para invertir... es decir, tienes un 30% en RF rentando menos para cubrirte de posibles problemas que surgieran de una estrategia para invertir más de lo que tienes ahorrado en cosas que rentan más).

No sé si me he explicado bien. En el foro de Bogleheads de EE.UU. hay un hilo que inició uno en 2007 y que se convirtió en mítico con el forero contando todo lo que sufrió con lo que vino entre el otoño del 2007 y febrero o marzo del 2009. Acabó escribiendo un libro que no se vendió mal. Invirtió en bolsa con dinero prestado, no en vivienda, eso es cierto.

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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por e-vaga » Dom Ene 03, 2021 22:54

Yo creo que más que de dinero contante y sonante, que sobre la mesa es cierto que parece una inversión bastante rentable, depende de lo que te vaya "la marcha".

Yo vivo en un sitio donde muchos de mis conocidos tienen una vivienda alquilada, bien como larga duración o bien como vivienda vacacional. Y no han llevado grandes sustos, tienen suerte. Uno de los de alquiler vacacional directamente se lleva una pasta. A mí no me interesa, así me bañen de arriba abajo en oro. Ni un pendiente más de los que tengo quiero en esta vida. Ni un pensamiento más le dedico al dinero del que ya estoy dedicando con la inversión en indexados. Seguro que a la larga gano mucho menos que los que han invertido más en ladrillo, pero a mí nadie me llama a la hora de la siesta porque el wifi no funciona, hagan algo.

Parece que a priori no te espanta. Yo valoraría ahorrar más por adelantado para hipotecar lo menos posible y tener menos riesgo, si acaso. Pero la última palabra la tienes que tener tú que sabes las ganas que tienes de "complicarte la vida"

Mak
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Mak » Lun Ene 04, 2021 10:46

JGG escribió:
Dom Ene 03, 2021 20:56
Mak escribió:
Dom Ene 03, 2021 16:55

Con un fondo de 30.000 iniciales mas 5.800 anuales (para llegar a 88.000€ que son los costes totales de la adquisición de la vivienda) a un interés de un 7% medio en 10 años serian unos 144.759€. descontando el 21% de la plusvalía nos da 132.839€
¿El impuesto de plusvalía en el IRPF por la venta de un inmueble que ha estado en alquiler no se paga por una cantidad que es mayor que la que resulta de restar el precio de compra del precio de venta? Me suena que hay que restar además en concepto de amortización mínima por cada año que el inmueble haya estado alquilado un 3% por año del mayor de entre su precio de compra y su valor catastral. Si ha estado alquilado 10 años habría que restar un 30% del precio de compra, lo que hace aumentar bastante la plusvalía por la que se paga en el IRPF. ¿No es así?
Me refería a la plusvalía del fondo. Pero me has recordado que no he calculado la del inmueble, que aunque no lo vendería hay que calcularla para hacer una comparativa justa.
En Madrid es una fórmula aritmética que luego si puedo la cálculo, pero así de pronto calculo por experiencias pasadas unos 5.000€. Más tarde pongo el importe exacto.

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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Mak » Lun Ene 04, 2021 10:51

e-vaga escribió:
Dom Ene 03, 2021 22:54
Yo creo que más que de dinero contante y sonante, que sobre la mesa es cierto que parece una inversión bastante rentable, depende de lo que te vaya "la marcha".

Yo vivo en un sitio donde muchos de mis conocidos tienen una vivienda alquilada, bien como larga duración o bien como vivienda vacacional. Y no han llevado grandes sustos, tienen suerte. Uno de los de alquiler vacacional directamente se lleva una pasta. A mí no me interesa, así me bañen de arriba abajo en oro. Ni un pendiente más de los que tengo quiero en esta vida. Ni un pensamiento más le dedico al dinero del que ya estoy dedicando con la inversión en indexados. Seguro que a la larga gano mucho menos que los que han invertido más en ladrillo, pero a mí nadie me llama a la hora de la siesta porque el wifi no funciona, hagan algo.

Parece que a priori no te espanta. Yo valoraría ahorrar más por adelantado para hipotecar lo menos posible y tener menos riesgo, si acaso. Pero la última palabra la tienes que tener tú que sabes las ganas que tienes de "complicarte la vida"
Ese negocio lo conozco bien, ya que mi segunda vivienda está en la playa en una zona de alta ocupación turística especialmente extranjera. Los alquileres en agosto llegaban a un 5% del valor de la vivienda en un solo mes, una locura. Eso sí también es una locura hacerlo todo legal y yo no quiero complicaciones. Aparte que si no tienes tiempo tienes que delegar en una agencia y el rendimiento cae en picado.

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kakadeluxe
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por kakadeluxe » Lun Ene 04, 2021 11:12

e-vaga escribió:
Dom Ene 03, 2021 22:54
Seguro que a la larga gano mucho menos que los que han invertido más en ladrillo, pero a mí nadie me llama a la hora de la siesta porque el wifi no funciona, hagan algo.
Y, también, los fines de semana.
No solo es el wifi, también, se ha fundido una bombilla y tengo poca o no hay luz, haga algo; el grifo gotea, haga algo... Miles de chorradas como que le explique como funciona la lavadora a pesar de tener una fotocopia del manual. Como si el alquiler de la habitación incluyera un "manitas" las 24 horas. Con tal de llamar y hablar. :lol: :lol:
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Mak » Lun Ene 04, 2021 13:13

JGG escribió:
Dom Ene 03, 2021 22:44
Mak escribió:
Sab Ene 02, 2021 22:07

La hipoteca yo no lo veo como un problema, al contrario, ya me gustaría disponer de ese capital con esos intereses para hacer otras inversiones.
Para comprar en bolsa se presta dinero igual de barato que para comprar una vivienda (al menos para comprar ETFs, algo más caro para fondos convencionales según recuerdo de cuando era yo cliente de Inversis, aunque nunca hice uso de sus préstamos para invertir).

Si de tus ahorros dedicas un 30% a renta fija, en principio no le veo la lógica a pedir dinero prestado para invertir (ya sea un préstamo hipotecario o dinero prestado por un broker), ya que ese 30% de RF (que prestas a otros) te lo podrías prestar a ti mismo para invertir en las otras clases de activos en las que inviertes o quieres invertir. (Miento, en realidad sí que tiene sentido como medida de prudencia para tener dinero seguro del que tirar en el caso de que tuvieras problemas para cumplir con tus obligaciones para con quien te presta dinero para invertir... es decir, tienes un 30% en RF rentando menos para cubrirte de posibles problemas que surgieran de una estrategia para invertir más de lo que tienes ahorrado en cosas que rentan más).

No sé si me he explicado bien. En el foro de Bogleheads de EE.UU. hay un hilo que inició uno en 2007 y que se convirtió en mítico con el forero contando todo lo que sufrió con lo que vino entre el otoño del 2007 y febrero o marzo del 2009. Acabó escribiendo un libro que no se vendió mal. Invirtió en bolsa con dinero prestado, no en vivienda, eso es cierto.
Me refería a inversiones no financieras. No sé me ocurre pedir dinero para eso ni loco.

Mak
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Mak » Lun Ene 04, 2021 22:02

Ya he calculado la plusvalía, según los coeficientes que aplica el ayuntamiento de Madrid en 10 años se revaloriza un 25% y de ahí se paga un 29% que nos da 5.800€, es decir el total de 153.498 - 5.800 = 147.698€

El fondo con una media de un 7% de rendimiento son 132.839€ ,al 6% serian 124.941€ y al 8% 141.334€

Cualquier parecido con la realidad final seria pura coincidencia ya que cualquier variación de los porcentajes cambiaria el resultado final, especialmente los primeros años. Ya que un fondo que rinda 8% el primer año, el ultimo 4% y el resto 6%, no da de media 6%. Y los mismo con los porcentajes de la vivienda.

Estos precios serian los finales después de venderlo todo a los 10 años para comparar ambos vehículos. Lógicamente el piso seguiría en alquiler y el fondo no lo tocaría.

Si a alguien le sirven de ayuda estos cálculos y quiere mas detalles de los gastos o alguna otra cosa estoy encantado de proporcionárselos.

JGG
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por JGG » Mar Ene 05, 2021 10:38

Mak escribió:
Lun Ene 04, 2021 22:02
Ya he calculado la plusvalía, según los coeficientes que aplica el ayuntamiento de Madrid en 10 años se revaloriza un 25% y de ahí se paga un 29% que nos da 5.800€, es decir el total de 153.498 - 5.800 = 147.698€

El fondo con una media de un 7% de rendimiento son 132.839€ ,al 6% serian 124.941€ y al 8% 141.334€

Cualquier parecido con la realidad final seria pura coincidencia ya que cualquier variación de los porcentajes cambiaria el resultado final, especialmente los primeros años. Ya que un fondo que rinda 8% el primer año, el ultimo 4% y el resto 6%, no da de media 6%. Y los mismo con los porcentajes de la vivienda.

Estos precios serian los finales después de venderlo todo a los 10 años para comparar ambos vehículos. Lógicamente el piso seguiría en alquiler y el fondo no lo tocaría.

Si a alguien le sirven de ayuda estos cálculos y quiere mas detalles de los gastos o alguna otra cosa estoy encantado de proporcionárselos.
Hay dos plusvalías de distinta naturaleza por las que se pagan impuestos: una es la de los terrenos de naturaleza urbana, que se paga al ayuntamiento, y otra la del inmueble, que se paga en el IRPF.

Mak
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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Mak » Mar Ene 05, 2021 14:06

JGG escribió:
Mar Ene 05, 2021 10:38
Mak escribió:
Lun Ene 04, 2021 22:02
Ya he calculado la plusvalía, según los coeficientes que aplica el ayuntamiento de Madrid en 10 años se revaloriza un 25% y de ahí se paga un 29% que nos da 5.800€, es decir el total de 153.498 - 5.800 = 147.698€

El fondo con una media de un 7% de rendimiento son 132.839€ ,al 6% serian 124.941€ y al 8% 141.334€

Cualquier parecido con la realidad final seria pura coincidencia ya que cualquier variación de los porcentajes cambiaria el resultado final, especialmente los primeros años. Ya que un fondo que rinda 8% el primer año, el ultimo 4% y el resto 6%, no da de media 6%. Y los mismo con los porcentajes de la vivienda.

Estos precios serian los finales después de venderlo todo a los 10 años para comparar ambos vehículos. Lógicamente el piso seguiría en alquiler y el fondo no lo tocaría.

Si a alguien le sirven de ayuda estos cálculos y quiere mas detalles de los gastos o alguna otra cosa estoy encantado de proporcionárselos.
Hay dos plusvalías de distinta naturaleza por las que se pagan impuestos: una es la de los terrenos de naturaleza urbana, que se paga al ayuntamiento, y otra la del inmueble, que se paga en el IRPF.
Muchas gracias por tu comentario. Este es el tipo de cosas que quería descubrir.

Yo cuando he vendido he reinvertido y estaba exento. Por eso no le di importancia a los detalles.

Gracias otra vez. Haré los cálculos solo por terminar, pero ya me queda claro que la vivienda sólo para vivir en ella.

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Re: Inversión indexada vs ladrillo

Mensaje por Nat » Mar Ene 05, 2021 19:07

Hola a todos,

Personalmente hace aproximadamente 2 años estaba pensando en comprar para alquilar. Después descubrí los indexados y perdí miedo a la bolsa y el ladrillo perdió todo el interés para mí. Aún así las buenas inversiones supongo que a todo el mundo me gustan, y el ladrillo en particular.

Mi familia durante toda su vida ha tenido inmuebles en alquiler, y por tanto, conozco muy bien el negocio.

Veo que tienes los números muy estudiados, yo te digo la conclusión a la que llegué para lanzarme o no a un asunto de estos, y fue, que si no tengo como mínimo un 12% de rentabilidad bruta, no merece la pena el trabajo y el riesgo, por encima de ese 12% ya es otra cosa. Pero aún así, empezando en un 12% de rentabilidad bruta, da muchos dolores de cabeza y tiene muchos gastos.

En cuanto a los gastos no he visto por ningún lado que los contemples (o quizás sí) , un piso cada vez que entra o sale un inquilino hay que pintarlo... ya no te digo si tienes que cambiar una cocina entera, el piso (suelo), reformar un cuarto de baño, cambiar ventanas,... cosas, que si compras un piso viejo, seguro tendrás que hacer en un plazo de entre 10 o 15 años.

En mi opinión, comprar para alquilar, tiene que haber una rentabilidad del 12% (bruta) (es decir comprar por 60.000 y alquilar por 600) de ahí para arriba podría interesar. Otra cosa sería una herencia, en ese caso alquilaría.

Ah y otra cosa, a veces pensamos que en una zona los precios del alquiler son de 600 p.e. por que lo vemos en alguna web, pero la realidad no se sabe, quizá nadie alquila realmente a esos precios y sí a 450.

Bueno, esto es solo una opinión. Un saludo a todos.

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