Inversion inmobiliaria madrid

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Blackyugin
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Inversion inmobiliaria madrid

Mensaje por Blackyugin » Vie Oct 25, 2019 10:52

Buenos días a todos,

Antes de empezar me quiero disculpar si no escribo muy muy bien en español ya que soy de origen francesa.

Estoy a peñas empezando a leer el libro 'The Bogleheads' Guide to Investing', gracias a esto he encontrado este maravilloso foro :D. Al mismo tiempo estoy haciendo un aprendizaje para aumentar mi inteligencia financiera.

Todos esto en el objetivo de aumentar también mi cashflow, ahora soy un empleado y no tengo ninguno cashflow....

Así que mi primera idea era invertir en los fondos indexados siguiendo la metodología boglehead, y también empezar a generar cashflow invirtiendo en bienes inmobiliaria en Madrid donde vivo.

Simplemente estoy buscando a gente que me pondrían guiar y ayudar en mi proyecto ya que no conozco mucho sobre la fiscalidad en España sobre este asunto, y tampoco sobre el tema en general. Estoy aprendiendo poco a poco sobre el tema con vídeos, articulos y más pero realmente necesito un mentor.

Cualquier ayuda es positiva.

Aquí doy más o menos las grandes lineas de mi proyecto para que cualquiera pueda opinar!

Mi proyecto consiste en comprar un edificio con un rentabilidad > al 10%, ya que el precio al m2 es más bajo comprando un edificio que con 2 - 3 viviendas sueltas (solo pagas una vez la notaria, vas una vez al banco, etc.) y que se generar un cashflow importante desde el principio.
Estoy buscando un edificio con pocas obras (porque también no soy muy manual... aunque no tengo problema para hacer pinturas, etc.) y que este al maximo a 10 minutos de un metro/tren/etc.

Una vez el edificio comprado mi idea es añadir un toque 'hightech' comprando cosas como por ejemplo:
- Alexa/Google home (ya configurado);
- Rumba;
- Enchufes inteligentes;
- etc.

Muchas gracias por leerme,
Un abrazo!

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kakadeluxe
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Re: Inversion inmobiliaria madrid

Mensaje por kakadeluxe » Sab Oct 26, 2019 11:04

Soy madrileño de toda la vida, te aconsejo
En la prensa de Madrid, en especial los periódicos conservadores como ABC y La Razón, he visto anuncios de venta y compra de edificios. Si quieres comprar uno deberás comprar dichos periódicos (su publicidad es barata), los otros periódicos El Mundo y El País como la publicidad es cara tiene menos anuncios.
O publica un anuncio en el periódico de que quieres comprar un edificio, especificando las características.
Como no conoces los barrios de Madrid, deberías preguntar que zonas son de clase media, poca delicuencia y con buenos servicios.
"El interés compuesto, la octava maravilla del mundo", Mayer Amschel Rothschild.
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Blackyugin
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Re: Inversion inmobiliaria madrid

Mensaje por Blackyugin » Sab Oct 26, 2019 14:10

Muchas gracias @kakadeluxe, no había pensado mirar en el periodico. En internet la verdad hay muy pocos edificios en venta, y la mayoridad ni llegan a un 5% de rentabilidad...

disciplina.pasiva
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Re: Inversion inmobiliaria madrid

Mensaje por disciplina.pasiva » Vie Nov 08, 2019 05:56

Buenos días Blackygin:

Acabo de leer tu entrada y quizá te pueda ayudar. Mi mujer tiene un despacho de abogados en Madrid especializado en asesoriamiento fiscal, mercantil y patrimonial y están acostumbrados a trabajar con residentes extranjeros en Madrid.

Si te interesa te puedo poner en contacto con ella y con sus compañeros y podéis hablar.

Un saludo

Blackyugin
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Re: Inversion inmobiliaria madrid

Mensaje por Blackyugin » Mar Nov 12, 2019 08:57

¡Buenos días!

Muchas gracias por tu ayuda disciplina.pasiva, si me gustaría que me ponga en contacto con ella, me vendría bien algo de ayuda.
Mi email es: preguntarme por MP no dudes en ponernos en contactos.

Disfruto de la ocasión para daros un resumen de como vas mi proyecto, primero, y como se dice "Lo importante no es hacer un gran paso, pero de hacer paso pequeños tras pasos pequeños":

I - Búsqueda de Edificio.

En Madrid no hay muchísimos edificio en venta, dentro del rango que busco (200K€ - 500K€), pero aún asi intento contacto con todos aquello que tenga una buena rentabilidad.

II - Visitas

Aunque no sepas nada intento visitar los que me parecen interesante, por lo menos me formo un poco a verlo, opinar e intentar estimar aquellos reformas.

III - Financiación

Sé que en España es complicado tener una financiación al 110% (como se suele hacer en Francia), pero trabajo sobre mi dinero. He hecho un Excel mes a mes con la famosa regla del 50/30/20, y lo más importante, me 'pago' primero, en mi caso 'pagarme' es poner en inversión mi dinero mensual en BNP Paribas Investor.

IV - Automatización

Para no quedarme inactivo estoy trabajando en mi tiempo libre en una herramienta que recoger todos los pisos / edificios en venta / alquiler de Idealista y pinto grafico con los datos que he recuperado como:
- Precio medio del alquiler por distrito;
- Precio medie de venta por distrito;
- PER por distrito;
- % de rentabilidad por distrito;
- etc.

Creo que esa herramienta va a ser mi futuro para buscar buenas oportunidades.

Sigo siendo bastante nuevo en este mundo así que os agradezco por cualquier ayuda.
Un saludo.
Última edición por Blackyugin el Mar Nov 12, 2019 09:50, editado 1 vez en total.

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kakadeluxe
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Re: Inversion inmobiliaria madrid

Mensaje por kakadeluxe » Mar Nov 12, 2019 09:45

Nunca pongas tu email en un foro, los boots se dedica a leer el foro y a extraer emails para los SPAMMERs. Para eso esta la mensajería privada del foro.

Ti te interesa poner un anuncio de compra de edificio en Madrid en el ABC u otro periódico, contactarme por privado y te hago una oferta.
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Blackyugin
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Re: Inversion inmobiliaria madrid

Mensaje por Blackyugin » Mar Nov 12, 2019 09:52

Gracias kakadeluxe acabo de editar mi post.

De momento no me interese poner un anuncio ya que necesito más XP de mi punto de vista, pero guardo tu contacto porqué seguramente lo necesitaré pronto :).

Blackyugin
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Re: Inversion inmobiliaria madrid

Mensaje por Blackyugin » Jue Feb 27, 2020 11:16

Muy buenas a todos:

Hago un pequeño seguimiento de mi proyecto, quizás le interesa a alguien mi historia :).

Para la gente que no se quiere molestar a leer de nuevo todo, aquí un resumen: Mi idea era comprar un edificio en Madrid con una rentabilidad bruta del > 10% y poner un alquiler igual o un poco superior al mercado conviertiendo la vivienda en vivienda 'HighTech'.

¿Como ha ido lo de la compra de un edificio?

Un deillusión, es verdad que el mercado en España para tema de hipoteca, financiación es bastante duro. Estaba demasiado cerrado a intentar comprar un edificio con la esperanza de encontrar una financiación al 110%. Al final, y para poder seguir con mi proyecto igualmente, he decidio baja un pelín las espectativas que tenía y ir buscando un piso más economico. La idea de comprar un edificio vendrá en el futuro.

¿Encontraste vivienda al > de 10% de rentabilidad bruta?

Pues si, pero no, me explico. Hay vivienda en Madrid (incluso centro) con una rentabilidad bruta del 10% y más, pero:
- Son vivienda con reformas;
- El precio de base es demasiado alto para mí estrategia;

¿Como hace para encontrar vivienda con alta rentabilidad?

Haciendo no solo busqueda, pero también usando mis competencías como programmador para crearme una herramienta tirando de los datos de idealista y dibujando graficó para encontrar las mejorer oportunidades.

¿Como te ha quedado al final el proyecto?

De momento no lo tengo acabado del todo, pero estoy en la vía de comprarme mi primera vivienda (ya he dado las arras por lo cuál no hay marcha atrás).

Lo que tengo de momento:
- Una vivienda en plaza eliptica de 70m2 con 3 habitaciones;
- Precio de la vivienda inicial: 125K€, precio final 119K€, la verdad hubiera podido negociar quizás algo más, pero asi voy aprendiendo también;
- Financiacion al 100%, allí TODO el mundo me decía que era impossible en España (además que no soy Español), pero con 'trucos' se puede conseguir (haciendo la escritura del precio de la vivienda al banco más alto que la real);
- Alquiler medio en la zona (lo que me sale de mi herramientas donde tengo más de 30k pisos registrado): 903€/mes;
- Alquiler que puedo obtener: 925€/mes, pero empezaré seguramente a 900€/mes para tenerlo alquilado rapido ya que es mi primero piso y quiero 'asegurarlo', P.D: Sé que puede alquilarlo a 925€/mes porqué hice un anuncio a ese precio en idealista también para probar el mercado y tuvé casi 50 mensajes en apenas dos semanas);
- Hipoteca en 24 años fijo a 1,8% (quizás más o menos según los productos que voy a contratar con el banco), P.D: He eligido 24 años porqué la mensualad coresponde al dinero que ahorro de manera automatica cada mes, por lo cuál si no tengo suerte y no tengo inquilino puedo seguir con mi nivel de vida actuál;
- Rentabilidad bruta del 9%, neta 6% (quizás más o menos la hipoteca final);
- Cashflow bruto/mes: 350€, neto (después hacienda, ibi, comunidad, seguros, etc.) 250-300€ (depende tambien de las deduciones que tendré);
- Capital initial que tenía ahorrado: 20K€, capital que me voy a gastar: unos 15K€ (escritura, arras, reforma, etc, etc.), P.d: Mi idea era gastar solo el 50% de mi capital para compra más rapidamente un segundo, pero con 5K€ que me va a quedar puedo igualmente comprar otro más tarde ahorrando un poco más;

Conclusion.

Al final, y eso es la verdad, tengo mucho miedo, pero sin actuar no pasa nada, y al final sobre el papel las cifras extendien a que mi compra es buena ya que:
- Voy a ganar dinero pasivo cada mes;
- No he gastado todo mi capital;
- He conseguido unas buenas condiciones;

Si os interesa, y quieren más detalles sobre preguntarme y contestaré.

Espero que mi historia (aún no acabada), os ayudará en algo.

Pepeco
Boglehead
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Re: Inversion inmobiliaria madrid

Mensaje por Pepeco » Vie Feb 28, 2020 10:37

Hola @Blackyugin. Me interesa tu experiencia en la zona, ya que tengo mirado algo para invertir cerca de Plaza Elíptica, pero de 85 m2 y cuatro habitaciones, si bien con una rentabilidad neta algo inferior. Es una zona con mucho movimiento y está por desarrollar - y con unos precios ciertamente asequibles para lo que es Madrid. ¡Enhorabuena por la compra!

¿Podrías hablarnos un poco más de la herramienta que has desarrollado? ¿se puede compartir?
"There seems to be some perverse human characteristic that likes to make easy things difficult." - Warren Buffet. Hazlo simple.

Nat
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Re: Inversion inmobiliaria madrid

Mensaje por Nat » Dom Mar 01, 2020 18:40

Blackyugin escribió:
Jue Feb 27, 2020 11:16

¿Como hace para encontrar vivienda con alta rentabilidad?

Haciendo no solo busqueda, pero también usando mis competencías como programmador para crearme una herramienta tirando de los datos de idealista y dibujando graficó para encontrar las mejorer oportunidades.


Enhorabuena por pasar a la acción. Esa es la diferencia.

Quería comentar una cosa sobre la búsqueda de pisos o cualquier otro producto, en mi experiencia hay una gran diferencia entre el precio al que se anuncia el bien a través de cualquier portal y el precio al que finalmente se vende. De aquí que no vea , personalmente, mucho sentido al uso de una herramienta de búsqueda, y me explico, hay muchas cosas anunciadas a un precio X debido a que el vendedor para poner el precio de su piso hace búsquedas por internet u otro medio y de de ahí por comparación pone el precio, pero ese precio no tiene porqué aproximarse a la realidad, ya que "las cosas valen lo que alguien esté dispuesto a pagar por ellas" ni más ni menos. Otra cosa que también se suele hacer para fijar el precio es hablar con una inmobiliaria para que te tase el bien, todas ellas lo tasan a la baja por dos motivos, uno es que quieren vender el piso y no tener un piso en cartera sin posibilidades de venta, y otro motivo es que mirar en el catastro o donde quede reflejada la operación de compraventa y comparan con otros bienes vendidos en esa zona, pero esta segunda alternativa no tiene en cuenta el propio bien ya que no se puede ver ni tampoco tiene en cuenta las entregas de dinero en "B" que se suelen hacer en infinidad de transacciones.


En resumen, que para comprar un inmueble hay que ir en persona y negociar. Seguramente todos nos sorprenderíamos de hasta donde llegan a bajar los precios.

Todo esto que he dicho también es válido para el precio de los alquileres, es decir, un anuncio de 900€/mes muchas veces termina en 800€/mes y esto solo se sabe cuando te pones a alquilar, también es cierto que en esto las inmobiliarias que alquilan saben realmente como son los precios.

Y por último @Blackyugin dime si esto es correcto:
Has invertido 15K € en efectivo y esperas obtener unos 3k €/año limpios después de pagar todos los gastos hipoteca, comunidad, etc...?

Un saludo.

John
Mensajes: 9
Registrado: Dom Feb 09, 2020 09:37

Re: Inversion inmobiliaria madrid

Mensaje por John » Vie Mar 06, 2020 12:46

Muy interesante, muchas gracias por compartir.

Yo intenté hacer algo parecido (sin invertir mucho tiempo) y tuve problemas para sacar los datos de idealista por los captchas.

Al final, después de hacer muchas simulaciones, la rentabilidad que sacaba era muy baja por los quebraderos de cabeza de gestionar el piso y el riesgo de apalancarse y estoy solo con fondos indexados.

Estoy por la zona de Barcelona, creo que la rentabilidad es mucho mas baja.

Has pensado en compartir la herramienta?

He puesto los datos en mi excel y me salen una rentabilidad bastante mas baja. Aunque mi calculadora es mas conservadora, tiene en cuenta seguro de hogar, 2% del alquiler en reparaciones, comunidad, IBI, impuesto basura.

Saludos

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