Comprar casa o invertir lo ahorrado

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anpegar
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Comprar casa o invertir lo ahorrado

Mensaje por anpegar » Dom Oct 18, 2020 09:30

Hola,
estoy en la siguiente tesitura, y aunque creo que ya se vuestra respuesta, creo que necesito verla por escrito para convencerme :)


Os pongo en situación:

Situación: Tengo 45 años, casado y 2 hijos de 12 y 7 años (familia estándar en España)
Ahorros en Cash: 50.000€
Ingresos Netos: 4.500€ mensuales (mi mujer + los míos)
Inversiones: 2 planes de pensiones en IndexaCapital desde 2018.
Patrimonio: Piso 90m2 con trastero y garaje libre de cargas (valoración actual según mercado unos 140k)
Gastos: 270€/mes en concepto de alquiler vacacional en un pueblo. No tengo más gastos importantes.

Casa que queremos comprar
Adosado de 3 plantas en la misma localidad (134m2)
Coste: 153.000€ + 40k para realizar una reforma (cocina, baños, etc) El adosado tiene 31 años y está todo de origen en mala conservación.

Hipoteca que nos ofrecen
Banco: Mediolanum
Importe hipoteca VARIABLE: 122.400€ (80%)
Plazo: 30 años
Interés: 1.99% primer años, resto de años 1.05% + EURIBOR
Cuotas: Primer año 451,80€ (1,99%), resto de años con el EURIBOR actual 375,71€ (0,64 % TIN Euribor + 1,05 %)
Gastos:

Resumen Gastos:
  • Valor vivienda = 153.000€
  • Gastos compraventa= 16.985,92€
  • Gastos hipoteca = 1.556,75€
  • Inversión total = 171.542,67 €
  • Importe hipoteca = -122.400,00 €
  • Ahorro necesario = 49.142,67 € (casi lo que tengo ahorrado)
  • Préstamo reforma = 50.000€ (al 1,25% a 30 años, cuota de 160€/mes)
Deuda mensual a 30 años
Cuota que tendría que pagar a 30 años
  • Primer año: 451,80€ + 160€ = 611,80€
  • Resto de años: 375,71€ + 160€ = 535,71€ (foto actual euribor)
Posibles riesgos que veo
Peores escenarios:
  • Plan B si hay algún despido --> Vender mi vivienda actual y no alquilar casa vacacional.
  • Enfermedad o baja permanente --> No quiero ni pensarlo, pero también es una posibilidad.
Mejores escenarios:
  • Que mi situación laboral y financiera siga como hasta ahora.
  • Mi mujer es propietaria de un 34% de algunas propiedades inmobiliarias que están en venta. Si hay venta habría ingresos extras.

Conclusiones y dudas
Aunque llevo tiempo leyendo sobre FIRE y carteras de inversión pasiva, hace poco que he descubierto este foro y estoy intentando leer todos los post para empaparme y aprender todo lo que pueda para construir una cartera de inversión adecuada a mi perfil.
Dejando a un lado la emociones, y suponiendo que sigo con la misma cantidad de ingresos, mi idea sería comprar la casa y alquilar mi vivienda habitual por 600€ (creo que no hay problema porque los alquileres de mi zona están en ese precio). Con el alquiler pagar las cuotas de la nueva casa.

Mi duda es que no tengo claro si realizar esta operación es una buena inversión de futuro o por contra realizar inversiones periódicas a FI + ETFs.
¿Creeis que sería una buena forma de invertir la compra de la casa + alquiler de la vivienda actual?

Lo primero es daros las gracias por adelantado y lo segundo felicitaros por toda la información publicada en el foro de forma desinteresada.

Saludos.

josep
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Re: Comprar casa o invertir lo ahorrado

Mensaje por josep » Dom Oct 18, 2020 21:27

No veo muy claro que esto sea un dilema de inversión. Por lo que comentas vuestra intención es mudaros del piso a un adosado.

Tampoco veo dudas entre usar lo ahorrado o pedir hipoteca.

Dices que el alquiler te pagará las cuotas. También tienes la opción de vender el piso e invertir lo obtenido y pagar las cuotas con el sueldo.
Cuanto peor mejor para todos y cuanto peor para todos mejor, mejor para mí el suyo beneficio patrimonial

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Depe
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Re: Comprar casa o invertir lo ahorrado

Mensaje por Depe » Dom Oct 18, 2020 22:36

No me queda claro cuáles son las opciones que barajas:

A) Pagar la entrada con efectivo, alquilar la casa actual e ir pagando la hipoteca con el alquiler.

B) Vender la casa actual y usar el dinero para invertir en fondos de inversión.

C) Vender la casa actual y usar el dinero para pagar la nueva y quedarte prácticamente sin hipoteca.

¿Esas tres?

Lo único que me queda claro es que no vives en Madrid, jeje

anpegar
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Re: Comprar casa o invertir lo ahorrado

Mensaje por anpegar » Lun Oct 19, 2020 21:46

Hola,
lo primero daros las gracias por contestar, releyendo mi post veo que no está bien explicada la duda que tenía, 1000 perdones!!
Al final no compraremos la casa, la obra necesaria para reformarla se nos va de presupuesto y no creemos necesario asumir más riesgos.

Dicho esto, pasamos al plan B, empezar a invertir mis ahorros ... pero, ¿por dónde empiezo? (igual esta pregunta no tiene que estar en este hilo)
Estoy leyendo todos los días, pero me falta bastante para coger vuestro nivel, así que, lo primero que haré será publicar en el post de "Carteras personales" todas las dudas que tengo para construir mi cartera (utilizando la plantilla :D )

Saludos y gracias de nuevo por las respuestas.

inves76
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Re: Comprar casa o invertir lo ahorrado

Mensaje por inves76 » Lun Oct 19, 2020 22:31

Voy a hacer de Pepito Grillo Bogleheads. Es poca la informacion que ofreces de cuales son tus planes de futuro, universidad de tus hijos, gasto en coches y demas. Por favor, no te tomas a mal los comentarios. Solo trato de ponerme en tu lugar.

0. Siempre, siempre ten disponible un fondo de emergencia que cubra varios meses de gastos, ya sean 3, 6 o 12 meses.
1. De los 4500euros/mes, cuanto ahorras?
2. El punto numero 1 de todo Bogleheads es vivir por debajo de sus posibilidades para tener un futuro mas seguro. El gasto en vivienda, no es una inversion, solo una decision de coste de vida. Pero en España para mucha gente es la unica forma de ahorra porque nunca van a dejar de pagar la hipoteca.
3. Mira si realmente este cambio de casa es necesario o estas creando una necesidad porque piensas que es una buena oportunidad.
4. Vivir en una casa mas grande y encima un adosado lleva mas gastos: nuevos muebles, mas gatos de calefaccion, reparaciones de fachada y tejado, transporte y demas historias de la vida suburbanita. Intenta presupuestar estos gastos no sea que te lleves una sorpresa.
5. Ojo con el coste de la reforma. Deja margen para imprevistos
6. Segun nos dices tu posicion total actual es de 140k+50k=190k. No se si esos 140k de la vivienda se ajusta al mercado actual. Tu mujer y tu haceis 4500k*14 (por si es con extras o no)/0.75(para tener en cuenta los impuestos. No tengo ni idea de cuanto sera en España)=84k. Es decir, que tu posicion total es unas 2.25 veces tus ingresos anuales. No se tu historial de ingresos y gastos pero, a primera vista parece algo bajo para alguien con 45 años. En mi opinion yo no aumentaria el nivel de gasto de la nueva vivienda si eso va a suponer reducir el ahorro.
7. En tu posicion total actual y mas aun en la futura el peso de la vivienda es muy alto. La vivienda es un gasto y no un bien por su iliquidez y porque no genera ingresos, solo gastos.
8. Cuando hagas las cuentas del piso alquilado date margen para meses del piso vacante, reparaciones, desperfectos, IBI y demas gastos.
9. Como resumen, con la informacion disponible, no me parece una decision desde el punto de vista financiero acertada y te vas a quedar con la cuenta de ahorro y la liquidez tiritando. Pasar a vivir en una "poor house" es un error mayusculo, en el que tu unico activo sera tu casa. Diversifica. No caigas en esa tentacion.
10. Intenta tomar las decisiones que te convengan a ti y a tu familia sin importar lo que diga tu circulo social o el rollo que te estoy soltando yo. Los unicos que vais a pagar la hipoteca y dormir por la noche sois vosotros cuatro.
11. Es esta la respuesta que esperabas?

inves76
Boglehead
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Re: Comprar casa o invertir lo ahorrado

Mensaje por inves76 » Lun Oct 19, 2020 22:38

anpegar escribió:
Lun Oct 19, 2020 21:46
Hola,
lo primero daros las gracias por contestar, releyendo mi post veo que no está bien explicada la duda que tenía, 1000 perdones!!
Al final no compraremos la casa, la obra necesaria para reformarla se nos va de presupuesto y no creemos necesario asumir más riesgos.

Dicho esto, pasamos al plan B, empezar a invertir mis ahorros ... pero, ¿por dónde empiezo? (igual esta pregunta no tiene que estar en este hilo)
Estoy leyendo todos los días, pero me falta bastante para coger vuestro nivel, así que, lo primero que haré será publicar en el post de "Carteras personales" todas las dudas que tengo para construir mi cartera (utilizando la plantilla :D )

Saludos y gracias de nuevo por las respuestas.
Tarde tanto en publicar mi respuesta que te has adelantado. Me parece la decision mas acertada.

Termine la lectura del muy recomendable libro The Psychology of Money de Morgan Housel. Este es el resumen de principales ideas que creo que se puedes aplicar a tus inicios de inversor:

1. Ahorra como un pesimista e invierte como un optimista. Es decir, maneja tus ingresos y gastos para estar preparado para lo peor (perder el trabajo, reformas en casa o lo que sea imprevisto) en el corto plazo pero invierte alejandote de las malas noticias del dia a dia siendo optimista en el largo plazo de la economia (al menos de la americana. La española es otro cantar)

2. Menos ego, mayor riqueza. El ahorro es la diferencia entre tu ego y tus ingresos. Como la verdadera riqueza es lo que no se ve (cuenta de valores, cuenta de banco), hay que guardarse el ego y el pavoneo porque impresionar a tu circulo social solo conduce a un mar de gastos y deuda. La riqueza solo se crea dejando de satisfacer los caprichos en el presente por la acumulacion de riqueza y mayor opciones de gasto en el futuro. Para ser rico, muy diferente de vivir como un rico, hay que ahorrar, independiemente de tu nivel de ingresos.

3. Gestiona tu dinero de modo que puedas dormir tranquilo por la noche. De nada sirve buscar la mayor rentabilidad posible en las inversiones si el riesgo que asumimos es un sinvivir. Tambien hay que tener cuidado con las inversiones muy conservadoras tipo deposito o fondo garantizado en las que las rentabilidades son anemicas reduciendo de forma importante la acumulacion de riqueza a traves del interes compuesto.

4. Si tu quieres ser un buen inversor la cosa mas importante que puedes hacer es aumentar tu periodo de inversion. LARGO PLAZO! Warren Buffet acumulo la mayor parte de su fortuna a partir de los 65 años despues de una vida dedicada a la inversion. Fueron el tiempo y el interes compuesto mas que su capacidad para conseguir rentabilidades las que le permitieron aumentar su patrimonio de forma tan brutal. El tiempo es lo que hace que las inversiones pequeñas crezcan gracias al interes compuesto hasta carteras importantes. El tiempo neutraliza el peso que tiene el riesgo y la suerte en la inversion a corto plazo.

5. Estate tranquilo aunque muchas de las inversiones vayan mal. Puedes estar equivocado la mitad de las veces y aun asi acabar con una cartera considerable. Esto es porque una pequeña fraccion de tus inversiones (esos caballos ganadores) son los que van a producir la mayor parte de los beneficios. Tendras que estar a gusto tiendo una cartera con muchas malas decisiones. No te centres en los perdedores ni en los ganadores. Mira el global de tu cartera.

6. Usa el dinero para tener el control de tu tiempo. La capacidad de hacer lo que te de la gana, cuando te de la gana y con quien te de la gana todo el tiempo que quieras no tiene precio

7. Vive bien pero sin ser ostentoso. No trates de impresionar. Lo importante es generar respeto y admiracion y eso no depende del coche y el reloj.

8. Ahorra. Solo ahorra aunque no tengas un objetivo. En la vida hay imprevistos y es mejor estar en una posicion fuerte para cubrirlos.

9. Deja sitio para los errores. No pienses que vas a ganar un 7 o un 8% anual porque lo diga un libro o la historia. Tendras años malos. El futuro es impredecible y tienes que estar preparado para los embates del corto plazo. Esa resistencia es la que te va a permitir llegar a ver la magia del interes compuesto en el largo plazo.

10. Evita las decisiones financieras extremas. Tus objetivos y deseos iran cambiando con el tiempo y nos podemos arrepentir de esas decisiones tan extremas.

11. Tendras que convivir con el riesgo porque es lo que te permitira ver rentabilidades y mover la maquina del interes compuesto. Pero cuidado con las imprudencias.

12. Define tu estrategia de inversion y revisa que tus decisiones no estan influenciadas por la estrategia de otros que tiene otro horizonte, situacion economica o asuncion de riesgo distinta que la tuya.

anpegar
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Registrado: Mié Sep 30, 2020 14:32

Re: Comprar casa o invertir lo ahorrado

Mensaje por anpegar » Mar Oct 20, 2020 09:49

Hola @inves76 ,
Lo primero es darte las gracias por tu primera respuesta, aunque fue tardía me ha valido de mucho para confirmar lo que quería hacer a la hora de invertir.

La segunda respuesta que has publicado es mucho más profunda :D ,pero también me vale para dar estos primeros pasos a la hora de invertir. Leeré el libro que comentas.

El primer paso que he dado es publicar, con el templete de cartera, lo que quiero hacer y las dudas que tengo. Te agradecería mucho que si tienes tiempo le eches un vistazo. Esta en la página 46.

viewtopic.php?f=4&t=6&start=900

Como bien dices en la primera respuesta, no he ahorrado mucho a lo largo de mi vida laboral, primero fue la hipoteca, 2 coches, niños, etc. Todo esto me ha llevado a no tener muchos ahorros en 22 años de vida laboral. Ahora tengo claro que quiero ahorrar a largo plazo y aprovecharme de los beneficios del interés compuesto.

He creado un fondo de emergencia 30k y el resto 20k quiero ver cómo lo voy invirtiendo. Tengo que construir 2 carteras, una muy conservadora (para mi mujer 42años) y la mía con un 70RV-30RF, pero no se que importes iniciales meter (Luego haría aportaciones mensuales a ambas)

Esperaré las respuestas al post de Carteras Personales para ver cómo hacerlo.

De nuevo darte las gracias por tu tiempo.

Slds.

inves76
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Registrado: Lun Feb 04, 2019 19:00

Re: Comprar casa o invertir lo ahorrado

Mensaje por inves76 » Mar Oct 20, 2020 19:10

anpegar escribió:
Mar Oct 20, 2020 09:49
Hola @inves76 ,
Lo primero es darte las gracias por tu primera respuesta, aunque fue tardía me ha valido de mucho para confirmar lo que quería hacer a la hora de invertir.

La segunda respuesta que has publicado es mucho más profunda :D ,pero también me vale para dar estos primeros pasos a la hora de invertir. Leeré el libro que comentas.

El primer paso que he dado es publicar, con el templete de cartera, lo que quiero hacer y las dudas que tengo. Te agradecería mucho que si tienes tiempo le eches un vistazo. Esta en la página 46.

viewtopic.php?f=4&t=6&start=900

Como bien dices en la primera respuesta, no he ahorrado mucho a lo largo de mi vida laboral, primero fue la hipoteca, 2 coches, niños, etc. Todo esto me ha llevado a no tener muchos ahorros en 22 años de vida laboral. Ahora tengo claro que quiero ahorrar a largo plazo y aprovecharme de los beneficios del interés compuesto.

He creado un fondo de emergencia 30k y el resto 20k quiero ver cómo lo voy invirtiendo. Tengo que construir 2 carteras, una muy conservadora (para mi mujer 42años) y la mía con un 70RV-30RF, pero no se que importes iniciales meter (Luego haría aportaciones mensuales a ambas)

Esperaré las respuestas al post de Carteras Personales para ver cómo hacerlo.

De nuevo darte las gracias por tu tiempo.

Slds.
Te contesto por aqui. La cartera tiene sentido, no soy muy partidario de llevar emergentes de incio porque el rendimiento del 10% de una cartera inicial va a ser muy bajo. Pero como solo llevas tres fondos tampoco va a añadir mucha complejidad.
Del reparto de RV/RF, y dada tu edad, con dos hijos y bajo nivel de ahorros previos yo creo que 70/30 o 60/40 van bien por el momento.
Del broker a usar ni idea porque no vivo en España. Otros compañeros te podran dar mejor consejo.
No soy partidario de hacer una gran inversion de inicio. Ese dinero inicial ve metiendolo en los fondos poco a poco, en 6 o 12 meses. Esta es una carrera de fondo y no quiero que te desanimes cuando veas que has perdido una gran cantidad de entrada. Hay que ser constantes en el ahorro y la inversion. Ya tendras tiempo de hacer crecer la bola de nieve.

Quizas me repito pero antes de ir a la busqueda de la cartera perfecta, nada te va a dar mas rentabilidad que un estudio detallado de tus gastos para ver si estos se alinean con tus necesidades. Concentra tus gastos en lo que te da felicidad y suprime gasto de todo aquello que no aporta nada. Si en vez de ahorrar 1000euros/mes ahorras 100 mas ya estas sacando un 10% de rentabilidad de inicio garantizado que no te va a dar nadie. Estoy seguro de que sobre 3500euros puedes sacar 100 facilmente sin tener que pasar a un lonchafinismo extremo o a ducharse con agua fria para no gastar como hace un compañero del foro. Haz el ejercicio de ver tus gastos durante unos meses considerando cuantas horas de trabajo te cuesta pagar cada cosa superflua. Te vas a sorprender. Las mejores cosas en la vida son gratis, de verdad. Cuando lleves un tiempo practicando la frugalidad te saldra natural y evitaras hacer gastos impulsivos. Con ese nivel de ingresos tus ahorros deberian ser mas altos, si ese es tu objetivo y te concentras para conseguirlo.

anpegar
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Registrado: Mié Sep 30, 2020 14:32

Re: Comprar casa o invertir lo ahorrado

Mensaje por anpegar » Mar Oct 20, 2020 21:40

Hola @inves76,
pues esa es la idea, ir aportando cada mes.

Como bien dices, no tendré problema en sacar 100€ más para los ahorros, he puesto 1000€ como ahorro medio, peor hemos tenido meses de 1.500€.
En cuanto a la cartera, he elegido esa de 3 fondos por simplicidad y por no tener experiencia, no sé como le puede afecta ese 10% de EM, pero lo iré viendo. Creo que al final contrataré la cartera con MyInvestor (a partir de 1000€) ya que con el plan amigo me ahorro la comisión de gestión 0,15% durante 1 año y quedaría la comisión de custodia 0,15% + las comisiones que tenga el fondo. Al final de año también nos ingresan 30€ para añadir al fondo que quieras.
He hablado con ellos y puedo suspender el contrato de la cartera gestionada por ellos cuando quiera sin coste alguno. Lo que hacen es mover el dinero al fondo que tu elijas. No sé si esto es una buena estrategia para empezar, pero siendo un poco pez en este tema igual me interesa.

Lo del broker ya lo tengo claro, DEGIRO para el tema de ETFs que repliquen índices, pero es pronto para esto.

Gracias por las respuestas y el tiempo que has invertido.

Saludos.

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