¿Tipo de la Hipoteca? Ayuda

[JPTM]

Hola a todos, voy a dar el paso de comprarme mi primera vivienda y me surge un millón de dudas, aunque la que os planteo a continuación es la que me quita un poco el sueño.

¿A qué tipo de interés se consideraría que una hipoteca está bien negociada en marzo de 2024? Es que estoy muy verde y solo veo que con los tipos de interés actuales del banco central ahora no es buen momento para comprar una casa, pero la oportunidad me ha surgido ahora.

Creo que además es necesario que comente que soy funcionario desde 2023 que es cuando pude obtener la plaza. Lo comento porque creo que a la hora de las hipotecas ser funcionario tiene algo de ventaja.

Es decir, actualmente qué tipo de interés aceptaríais en una hipoteca que os pareciera razonable teniendo en cuenta mi situación.

Apelo a vuestra sabiduría porque soy joven y estoy un poco perdido en este mundillo y sé que la gente del foro es muy buena con las matemáticas

Muchísimas gracias de antemano.

[Jordi_G]

Ni idea, pero creo que un amigo ha firmado ahora por un tipo fijo que no llega al 3% (con varias vinculaciones con el banco, esto sí). Yo creo que estará alrededor de esto.

[Rogerd]

La ventaja de ser funcionario es que no te van a poner pegas para aprobarla.

Yo consideraría una hipoteca variable. Es posible encontrarla alrededor de Euribor+0,5
Te saldrá algo mas cara que una fija al principio , pero todo parece indicar que los tipos de interés van a ir bajando poco a poco.

[JPTM]

Gracias por las respuestas. Lo de la variable lo he pensado, quizás un mixta que me cubran estos primeros años no estaría mal ante la incertidumbre del BCE y los tipos.

La que me han ofrecido de momento es un 2,95% fijo los 5 primeros años y a partir del 6º año se me iría a un Euribor + 0,9%. Es la primera oferta que tengo encima de la mesa pero de momento no tengo mucho donde comparar para decir si es buena o no.

[Eizer]

Hola a todos, voy a dar el paso de comprarme mi primera vivienda y me surge un millón de dudas, aunque la que os planteo a continuación es la que me quita un poco el sueño.

¿A qué tipo de interés se consideraría que una hipoteca está bien negociada en marzo de 2024? Es que estoy muy verde y solo veo que con los tipos de interés actuales del banco central ahora no es buen momento para comprar una casa, pero la oportunidad me ha surgido ahora.

Creo que además es necesario que comente que soy funcionario desde 2023 que es cuando pude obtener la plaza. Lo comento porque creo que a la hora de las hipotecas ser funcionario tiene algo de ventaja.

Es decir, actualmente qué tipo de interés aceptaríais en una hipoteca que os pareciera razonable teniendo en cuenta mi situación.

Apelo a vuestra sabiduría porque soy joven y estoy un poco perdido en este mundillo y sé que la gente del foro es muy buena con las matemáticas

Muchísimas gracias de antemano.

Buenas noches,

Ahora mismo te ofrecerán una mixta, y tu círculo te dirá que te hagas una fija. Aunque el futuro no se puede ver, coincido con Rogerd que te busques una buena variable, mira el diferencial sobre todo y que tenga poca venta vinculada (para eso deberás tener algo más de la entrada ahorrada para que no suponga el 80% de la tasación) con el objetivo de subrogarla a una fija cuando los tipos bajen y puedas pillar un buen tipo de interés para tu deuda.

Las mixtas suelen ser buenas para el banco, se aseguran que estaras pagando tipos altos una buena temporada. Además, hay que ser contraciclico en estas cosas, yo pillé la fija cuando decían que los tipos estarían a 0 durante… 18 años!!! (La hice a 15 en fijo) y a los dos años empezaron a subir… El banco siempre te va a meter miedo para que te refugies en su aro.

Cuando mires las ofertas mira también las comisiones por subrogación, amortización y cancelación. Que suele haber gato encerrado.

Mucha suerte e intenta no vincularte con más de tres productos; nómina, seguro de vida y seguro del hogar. Es complicado para el común de los mortales, pero se puede.

Ánimo y mucha suerte!

[JPTM]

Muchas gracias por tu muy completa respuestas Eizer.

En la Caixa me ofrecen un 2,55 fijo pero tengo que tener nómina, seguro de vida y hogar y alarma (52€ mensuales) al menos 4 años. Todos esos me bonifican un total de un 1%, pero claro, no puedo elegir 2, tienen que ser todos.

Por otro lado mi ventaja (o eso creo) es que pondré la hipoteca a 10 años porque no es una gran cantidad, por eso lo de la variable: 5 años fija al 2,25% (con los productos mencionados) y los 5 siguientes Euribor + 0,35%. Pero claro, no sé hasta que punto es razonable tal cantidad de asociados. Por poner en contexto: gracias a la nómina me bonifican -0,35%, el seguro de vida -0,35%, y el de hogar más alarma -0,15% cada uno.

Espero haberme explicado bien.

[Eizer]

Muchas gracias por tu muy completa respuestas Eizer.

En la Caixa me ofrecen un 2,55 fijo pero tengo que tener nómina, seguro de vida y hogar y alarma (52€ mensuales) al menos 4 años. Todos esos me bonifican un total de un 1%, pero claro, no puedo elegir 2, tienen que ser todos.

Por otro lado mi ventaja (o eso creo) es que pondré la hipoteca a 10 años porque no es una gran cantidad, por eso lo de la variable: 5 años fija al 2,25% (con los productos mencionados) y los 5 siguientes Euribor + 0,35%. Pero claro, no sé hasta que punto es razonable tal cantidad de asociados. Por poner en contexto: gracias a la nómina me bonifican -0,35%, el seguro de vida -0,35%, y el de hogar más alarma -0,15% cada uno.

Espero haberme explicado bien.

Buenas noches,

No te quedes en una entidad. Seguramente pienses que tu entidad de toda la vida es la que mejores condiciones te va a dar… no suele ser así. Aprovechan la pereza de cambiarse y te hacen pasar por el aro.

Yo como mínimo preguntaría en tres entidades más, ¿es un rollo? Si, pero merece la pena. Veras que si eres funcionario, vas a pedir menos del 80% y tienes ese plazo corto de amortización las condiciones en otras entidades serán mejores. No hablo de banca online (que también puedes mirar) ni de brokers inmobiliarios que te van a crujir, hablo de patearte sucursales, llevar tu nómina, tus fondos y la vivienda que quieres adquirir.

Otra pista que te daría es que pongas costes totales de la operación:

1- Capital que desembolsas.

2- Capital prestado.

3- Costes del crédito por el tipo de interés.

4- Costes del crédito por la venta vinculada, suele ser muy común en las entidades que el precio que te dan de la venta vinculada no cubre todo el periodo del crédito (seguro de vida de prima única de 5 años por ejemplo, o seguro del hogar vinculado a prima en interés que va subiendo por encima de coste de mercado). Eso también los tienes que calcular. Y te sorprenderá también que puede ser que esta venta vinculada supere al coste del crédito por el tipo de interés… sobre todo si te has quedado enganchado en el numerito del TIN (“es muy ventajoso! Los tipos están al 4%”). Cuidadin.

Compara por lo menos esas 4 ofertas que te digo y te llevarás sorpresas. Muchas veces el truco no está en el tipo de interés, sino en el caballo de Troya de la venta vinculada. Míralo bien y haz bien los cálculos, te engañan con el TIN y lo que hay que mirar es el TAE… que lo esconden hasta que vas a hacer las escrituras y ya estás vendido.

Mucha suerte y ve informándonos!

[gromit]

En mi opinion todo esto de las vinculaciones se deberia cortar de raiz. Has de llenar 4 folios y una pizarra entera de calculos para discernir si te conviene lo que te ofrecen o no. Es una forma descarada de ocultar el coste real de lo que compras y confundir al consumidor. Aparte de obligarte a adquirir productos que no quieres.

Y lo de la alarma es una vergüenza directamente.

[Menger]

La venta vinculada es ilegal bajo la norma actual, lo que permite la norma es la venta combinada, que no es lo mismo. Es decir, te tienen que dar el precio con y sin los productos/servicios que bonifican. Luego ya decidirás tú si te interesa o no asumir el coste y la diferencia.

Si se hace con transparencia me parece lícito, dado que tú les das margen con otros productos, es normal que te mejoren el precio del crédito frente a contratar únicamente la hipoteca. Pero siempre debe ser opcional. El seguro de incendios es obligado porque protege a la entidad de la pérdida del inmueble hipotecado, pero lo puedes contratar con la aseguradora que estimes oportuno.

De todas formas, supongo que los controles de las entidades habrán mejorado, porque cuando yo pedí la hipoteca hace ya muchos años (tantos que ya está pagada), me bonificaban por tener con ellos unos fondos y el seguro de hogar. Los fondos los acabé traspasando al poco tiempo, el seguro me lo llevé a otra compañía (y se lo notifiqué)...y el diferencial nunca me lo cambiaron en los ¿10? ¿12? años restantes.

[Eizer]

La venta vinculada es ilegal bajo la norma actual, lo que permite la norma es la venta combinada, que no es lo mismo. Es decir, te tienen que dar el precio con y sin los productos/servicios que bonifican. Luego ya decidirás tú si te interesa o no asumir el coste y la diferencia.

Si se hace con transparencia me parece lícito, dado que tú les das margen con otros productos, es normal que te mejoren el precio del crédito frente a contratar únicamente la hipoteca. Pero siempre debe ser opcional. El seguro de incendios es obligado porque protege a la entidad de la pérdida del inmueble hipotecado, pero lo puedes contratar con la aseguradora que estimes oportuno.

De todas formas, supongo que los controles de las entidades habrán mejorado, porque cuando yo pedí la hipoteca hace ya muchos años (tantos que ya está pagada), me bonificaban por tener con ellos unos fondos y el seguro de hogar. Los fondos los acabé traspasando al poco tiempo, el seguro me lo llevé a otra compañía (y se lo notifiqué)...y el diferencial nunca me lo cambiaron en los ¿10? ¿12? años restantes.

Buenas noches,

Al final todo es legal, pero la asimetría de información y formación es brutal. Así que salvo que no necesites la hipoteca te van a banderillear bien banderilleado. Y lo vas a saber cuando veas las escrituras.

Por eso hay que hacer Excel y patearse varias oficinas, y aún así, eres carne de cañón (hipotecario).

Nada nuevo bajo el sol.

Un saludo!

[JPTM]

Muchas gracias por todas las respuestas. Actualizo el tema.

Viendo que los bancos nos tratan de estafar a cada paso (obvio, es su negocio), empecé a maquinar alternativas en mi cabeza, y una de ellas era pedir prestado el dinero a mis padres (prestado, que no regalado). La cosa es que preguntando en notarías y gestorías resulta que puedes hacer un contrato privado con una persona (en este casi mi padre) que me dejará alrededor de 60mil euros, sin coste para él (no es una donación) y con un interés que tengo yo que pagar al 0%. Eso sí, su condición es que se lo devuelva “rapidito”, cuota de 700 al mes, por lo que la devolución se completaría en unos 7 años.

Teniendo en cuenta que tengo 28, a los 35 aprox tendría pagada mi vivienda, por lo que creo que es bastante ventajoso.

Investigando en otros sitios, veo mucha gente que aconseja hipotecarte 30 años para tener una cuota pequeña y así no descapitalizarte y poder invertir (con suerte sales ganando), pero en mi situación en la que esos 60mil no son míos, creo que lo que me ahorro en intereses (40mil euros) excede las posibles ganancias de una inversión de ese capital (que repito, ni siquiera es mío).

No sé qué os parece esta nueva actualización, ya me contáis.

[Eizer]

Muchas gracias por todas las respuestas. Actualizo el tema.

Viendo que los bancos nos tratan de estafar a cada paso (obvio, es su negocio), empecé a maquinar alternativas en mi cabeza, y una de ellas era pedir prestado el dinero a mis padres (prestado, que no regalado). La cosa es que preguntando en notarías y gestorías resulta que puedes hacer un contrato privado con una persona (en este casi mi padre) que me dejará alrededor de 60mil euros, sin coste para él (no es una donación) y con un interés que tengo yo que pagar al 0%. Eso sí, su condición es que se lo devuelva “rapidito”, cuota de 700 al mes, por lo que la devolución se completaría en unos 7 años.

Teniendo en cuenta que tengo 28, a los 35 aprox tendría pagada mi vivienda, por lo que creo que es bastante ventajoso.

Investigando en otros sitios, veo mucha gente que aconseja hipotecarte 30 años para tener una cuota pequeña y así no descapitalizarte y poder invertir (con suerte sales ganando), pero en mi situación en la que esos 60mil no son míos, creo que lo que me ahorro en intereses (40mil euros) excede las posibles ganancias de una inversión de ese capital (que repito, ni siquiera es mío).

No sé qué os parece esta nueva actualización, ya me contáis.

Buenas tardes,

Como bien has dicho, si puedes evitar entidades bancarias entonces ya lo tienes arreglado. Puedes cerrar el hilo.

CUALQUIER otra cosa que te digan es peor para ti. Lo de una hipoteca a 30 años para pagar en cómodos plazos es lo que le hago yo a las lubinas de echarles un anzuelo para ver si pican. Solamente por las vinculaciones que tendrás que tener… ¡¡¡¡30 AÑOS DE TU VIDA!!!! Ya es para colgar de un mástil al que te lo ha aconsejado.

Supongo que será el mismo que asó la manteca o que vendió el coche para comprar gasolina. Eso, o simplemente te quieren estafar con la venta vinculada (ahora le llaman venta combinada a este nuevo sistema de esclavitud económica) y con el pedazo interés que vas a pagar por el dinero que pedirás prestado. ¡¡En este caso el interés compuesto LO ESTÁS PAGANDO TÚ!!

Supongo que ahora saldrá alguien diciendo que a ver si lo necesita tu familiar… pero está claro que para ti, un crédito entre familiares es lo más ventajoso, no vas a encontrar nada mejor.

Un saludo.

PD: insisto, es de mala persona recomendar a alguien que se hipoteque 30 años para pagar en cómodos plazos. Había pensado en la opción de que no se diera cuenta de lo que ha recomendado, pero lo que está claro es que quieren pillar bien a un deudor solvente (y desprevenido).

[Depe]

Si tienes la oportunidad, sin duda un préstamo entre particulares es la mejor opción. No solo te ahorras los intereses, sino otros gastos de la hipoteca y vinculaciones.

Es importante que en el documento que hagáis quede claro que el préstamo es sin intereses. Si no lo ponéis, le cobrarán al prestatario impuestos por los intereses que consideren normales. Si queda claro que es sin intereses, es totalmente gratuito.

[kakadeluxe]

Viendo que los bancos nos tratan de estafar a cada paso (obvio, es su negocio), empecé a maquinar alternativas en mi cabeza, y una de ellas era pedir prestado el dinero a mis padres (prestado, que no regalado). La cosa es que preguntando en notarías y gestorías resulta que puedes hacer un contrato privado con una persona (en este casi mi padre) que me dejará alrededor de 60mil euros, sin coste para él (no es una donación) y con un interés que tengo yo que pagar al 0%. Eso sí, su condición es que se lo devuelva “rapidito”, cuota de 700 al mes, por lo que la devolución se completaría en unos 7 años.

¡Excelente opción!, es la mejor que puedes tener.

Si consigues ese préstamo de tu padre, no te olvides de declararlo a Hacienda rellenando y presentado el modelo 600, no temas, no pagarás ni un euro; es para que quede constancia del préstamo y, así, Hacienda, que somos todos, estará más tranquila.

Una vez conseguido el préstamo, imprime y guarda el recibo del ingreso y los recibos de todos los pagos como oro en paño, por si te los pedimos, perdón, si te lo pide Hacienda.

Más información: https://tarinas.com/hacienda-prestamos- ... amiliares/

[Jordi_G]

me dejará alrededor de 60mil euros, sin coste para él (no es una donación) y con un interés que tengo yo que pagar al 0%.

Coste sí que tiene, el coste de oportunidad: tener un dinero que no te da nada cuando lo podrías tener, al menos, en un fondo monetario que ahora mismo da el 4%.
Que si el padre lo hace a gusto para ayudar al hijo, y seguro que es así, perfecto. Pero sí que hay un coste...

[Eizer]

me dejará alrededor de 60mil euros, sin coste para él (no es una donación) y con un interés que tengo yo que pagar al 0%.

Coste sí que tiene, el coste de oportunidad: tener un dinero que no te da nada cuando lo podrías tener, al menos, en un fondo monetario que ahora mismo da el 4%.
Que si el padre lo hace a gusto para ayudar al hijo, y seguro que es así, perfecto. Pero sí que hay un coste...

Buenos días,

También para el padre es una inversión. Seguro que puede condicionar dónde compra la vivienda… al lado de la suya por ejemplo. Y luego dar la tabarra que se le va a pasar el arroz y que quiere nietos.

Ojalá a mi hija le pueda hacer yo ese crédito algún día, y darle la tabarra luego, claro… Creo que es de lo mejor que le puede pasar a un padre (bueno, que te salga futbolista o cantante de éxito es mejor, pero la probabilidad es baja). Por lo que, también, los familiares hacen “venta vinculada”… Más de uno preferirá al banco y productos mierder de por vida que pedir prestado a los padres…

Pero así, en teoría, y sobre costes financieros está claro que es la mejor opción para el prestatario. Y si lo hace a través de una asesoría para que le den la forma adecuada, niquelado.

Un saludo.