Hipoteca Fija Variable

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josep
Boglehead
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por josep » Mié Ene 29, 2020 10:34

@Seraph ya... Si no tienes mucho para elegir se hace complicado. El tiempo dirá la que es mejor opción.
Cuanto peor mejor para todos y cuanto peor para todos mejor, mejor para mí el suyo beneficio patrimonial

Pakitov
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por Pakitov » Mié Ene 29, 2020 11:43

Sheraph escribió:
Mié Ene 29, 2020 09:43
josep escribió:
Mié Ene 29, 2020 08:56
Uf esa combinación mixta me parece de lo peor.
Las hipotecas en 1 año han cambiado una barbaridad. Cuando yo lo miraba las mejores condiciones de fijas estaban entre el 2-2.5%, y las variables a E+1%, por eso si pillaba una variable estaría pagando virtualmente el 1% de interés (mientras se mantuviera el Euribor a 0) mientras que con la mixta al 1,79% "sólo" pagaría 0,79% más respecto a variable, y en 10 años que el Euribor suba al 0,8% o más (volviéndose más caro que la variable) me pareció un escenario bastante posible.

Hice "simulacros" del Euribor con mi hipoteca según leí en muchas páginas webs con la posible evolución a 10 años , uno con una subida agresiva, otro con una subida prevista más moderada y otro con una subida muy suave.

Imagen

La hipoteca variable perdía en 2/3... pero claro, en base a unos cálculos "imaginarios". La tabla la podías modificar al gusto para que diera unos resultados u otros, pero cuando estás a 2 velas con una hipoteca de 220k te vuelves conservador y mejor prepararte para el peor de los casos :lol:

Ahora parece que la tendencia es el escenario optimista pero más optimista del que yo "calculé" en base a las predicciones de muchas webs, pero en ese momento no tenía la bola mágica :roll:

Además que al ser yo autónomo los bancos me ponían muchos problemas, el que mejor condiciones daba por entonces era Openbank pero me dijeron que ni de coña me la daban, así que en ese momento, opté por ING mixta.
Yo creo que has hecho bien dadas tus circumstancias personales, al final para elegir variable, mixta o fija lo que mas debe pesar es el contexto personal. De todas maneras si tus circumstancias cambian mira el tema de la subrogación, con la nueva ley hipotecaria se ha simplificado y tal vez pagando 1000-2000 euros puedes ahorrar bastante más, o igual no, habría que sacar la bola de cristal, pero lo que quiero decir es que las hipotecas son un producto de consumo más y la competencia debería espolear mejores condiciones, por ejemplo ahora mismo hay mejores hipotecas que cuando yo contraté hace solo 3 meses (la inteligente de Evo Banco por ejemplo). Lo dicho no te calientes demasiado la cabeza pero ten presente que siempre puedes subrogar si hay un gran gap de condiciones.
"Buy when there's blood in the streets, even if the blood is your own."

Sheraph
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por Sheraph » Jue Ene 30, 2020 10:06

Pakitov escribió:
Mié Ene 29, 2020 11:43
Yo creo que has hecho bien dadas tus circumstancias personales, al final para elegir variable, mixta o fija lo que mas debe pesar es el contexto personal. De todas maneras si tus circumstancias cambian mira el tema de la subrogación, con la nueva ley hipotecaria se ha simplificado y tal vez pagando 1000-2000 euros puedes ahorrar bastante más, o igual no, habría que sacar la bola de cristal, pero lo que quiero decir es que las hipotecas son un producto de consumo más y la competencia debería espolear mejores condiciones, por ejemplo ahora mismo hay mejores hipotecas que cuando yo contraté hace solo 3 meses (la inteligente de Evo Banco por ejemplo). Lo dicho no te calientes demasiado la cabeza pero ten presente que siempre puedes subrogar si hay un gran gap de condiciones.
Si, tengo que mirar un día de estos las hipotecas que hay ahora porque quizás me interesa cambiar... pero con lo complicado que es conseguir inicialmente la hipoteca, una vez tienes eso ya hecho da pereza ponerse a mirar de nuevo :lol:

Otra cosa que me pasó con ING (y seguramente sea una práctica habitual en otros bancos), es que firmé la hipoteca el 04.12 y pensaba que me cobrarían la primera cuota el 04.01, veo que no me cobran nada... y me cobran el 01.02 la primera cuota pero 300€ más, me quedé roto y me puse a investigar por qué, pues resulta que los de ING siempre cobran la cuota el 1 de mes, pero ha de pasar un mes entero desde la firma, es decir me estaban cobrando los intereses por "diferir" la hipoteca del 04.01 (cuando se cumple 1 mes de la firma) al 01.02 (casi un mes de retraso que en mi caso eran 300€ más de intereses).

Llamé y primero me intentaban convencer de que no estaba pagando de más, que simplemente empezaba a pagar más tarde y nosequé... pero yo tenía mis cuentas bien hechas y sabía que me estaban cobrando 300€ de demora por pagar la primera cuota. En 5min de "discusión" me abonaron la diferencia sin protestar mucho, lo cual me da que pensar que es una estrategia un poco opaca que saben que en un juicio les darían un tirón de orejas... pero como nadie protesta pues se llevan 300€ de intereses de todas las hipotecas by the face... por si a alguien más le pasa.

webpinar
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por webpinar » Jue Ene 30, 2020 10:42

Sheraph escribió:
Jue Ene 30, 2020 10:06
Pakitov escribió:
Mié Ene 29, 2020 11:43
Yo creo que has hecho bien dadas tus circumstancias personales, al final para elegir variable, mixta o fija lo que mas debe pesar es el contexto personal. De todas maneras si tus circumstancias cambian mira el tema de la subrogación, con la nueva ley hipotecaria se ha simplificado y tal vez pagando 1000-2000 euros puedes ahorrar bastante más, o igual no, habría que sacar la bola de cristal, pero lo que quiero decir es que las hipotecas son un producto de consumo más y la competencia debería espolear mejores condiciones, por ejemplo ahora mismo hay mejores hipotecas que cuando yo contraté hace solo 3 meses (la inteligente de Evo Banco por ejemplo). Lo dicho no te calientes demasiado la cabeza pero ten presente que siempre puedes subrogar si hay un gran gap de condiciones.
Si, tengo que mirar un día de estos las hipotecas que hay ahora porque quizás me interesa cambiar... pero con lo complicado que es conseguir inicialmente la hipoteca, una vez tienes eso ya hecho da pereza ponerse a mirar de nuevo :lol:

Otra cosa que me pasó con ING (y seguramente sea una práctica habitual en otros bancos), es que firmé la hipoteca el 04.12 y pensaba que me cobrarían la primera cuota el 04.01, veo que no me cobran nada... y me cobran el 01.02 la primera cuota pero 300€ más, me quedé roto y me puse a investigar por qué, pues resulta que los de ING siempre cobran la cuota el 1 de mes, pero ha de pasar un mes entero desde la firma, es decir me estaban cobrando los intereses por "diferir" la hipoteca del 04.01 (cuando se cumple 1 mes de la firma) al 01.02 (casi un mes de retraso que en mi caso eran 300€ más de intereses).

Llamé y primero me intentaban convencer de que no estaba pagando de más, que simplemente empezaba a pagar más tarde y nosequé... pero yo tenía mis cuentas bien hechas y sabía que me estaban cobrando 300€ de demora por pagar la primera cuota. En 5min de "discusión" me abonaron la diferencia sin protestar mucho, lo cual me da que pensar que es una estrategia un poco opaca que saben que en un juicio les darían un tirón de orejas... pero como nadie protesta pues se llevan 300€ de intereses de todas las hipotecas by the face... por si a alguien más le pasa.
Gracias..... me apunto eso,,,, por si acaso me pasa.
Slds

Pakitov
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por Pakitov » Jue Ene 30, 2020 13:06

Sheraph escribió:
Jue Ene 30, 2020 10:06
Pakitov escribió:
Mié Ene 29, 2020 11:43
Yo creo que has hecho bien dadas tus circumstancias personales, al final para elegir variable, mixta o fija lo que mas debe pesar es el contexto personal. De todas maneras si tus circumstancias cambian mira el tema de la subrogación, con la nueva ley hipotecaria se ha simplificado y tal vez pagando 1000-2000 euros puedes ahorrar bastante más, o igual no, habría que sacar la bola de cristal, pero lo que quiero decir es que las hipotecas son un producto de consumo más y la competencia debería espolear mejores condiciones, por ejemplo ahora mismo hay mejores hipotecas que cuando yo contraté hace solo 3 meses (la inteligente de Evo Banco por ejemplo). Lo dicho no te calientes demasiado la cabeza pero ten presente que siempre puedes subrogar si hay un gran gap de condiciones.
Si, tengo que mirar un día de estos las hipotecas que hay ahora porque quizás me interesa cambiar... pero con lo complicado que es conseguir inicialmente la hipoteca, una vez tienes eso ya hecho da pereza ponerse a mirar de nuevo :lol:

Otra cosa que me pasó con ING (y seguramente sea una práctica habitual en otros bancos), es que firmé la hipoteca el 04.12 y pensaba que me cobrarían la primera cuota el 04.01, veo que no me cobran nada... y me cobran el 01.02 la primera cuota pero 300€ más, me quedé roto y me puse a investigar por qué, pues resulta que los de ING siempre cobran la cuota el 1 de mes, pero ha de pasar un mes entero desde la firma, es decir me estaban cobrando los intereses por "diferir" la hipoteca del 04.01 (cuando se cumple 1 mes de la firma) al 01.02 (casi un mes de retraso que en mi caso eran 300€ más de intereses).

Llamé y primero me intentaban convencer de que no estaba pagando de más, que simplemente empezaba a pagar más tarde y nosequé... pero yo tenía mis cuentas bien hechas y sabía que me estaban cobrando 300€ de demora por pagar la primera cuota. En 5min de "discusión" me abonaron la diferencia sin protestar mucho, lo cual me da que pensar que es una estrategia un poco opaca que saben que en un juicio les darían un tirón de orejas... pero como nadie protesta pues se llevan 300€ de intereses de todas las hipotecas by the face... por si a alguien más le pasa.
A mi lo que me remarcó mucho el notario es que la hipoteca se pagaba a mes vencido (al contrario que el alquiler), es decir, la primera letra la pagas a final del mes (obviamente el primer mes prorrateada). Pensaba que en tu caso era eso, pero el echo de que los devolvieran me ha dejado un poco roto...

Respecto a la subrogación si alguien se anima a hacer los cálculos de los gastos que puede acarrear estaría muy interesante (sin tener en cuenta las condiciones firmadas) es decir, solo lo que te puedan imputar por ley (notario, registro, AJD....) igual nos sorprenderíamos de que pagando 1000-2000 euros se puede conseguir una mejor hipoteca que nos ayude a ahorrar mucho más en el largo plazo...
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kakadeluxe
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por kakadeluxe » Jue Ene 30, 2020 14:53

Sheraph escribió:
Jue Ene 30, 2020 10:06
Otra cosa que me pasó con ING (y seguramente sea una práctica habitual en otros bancos), es que firmé la hipoteca el 04.12 y pensaba que me cobrarían la primera cuota el 04.01, veo que no me cobran nada... y me cobran el 01.02 la primera cuota pero 300€ más, me quedé roto y me puse a investigar por qué, pues resulta que los de ING siempre cobran la cuota el 1 de mes, pero ha de pasar un mes entero desde la firma, es decir me estaban cobrando los intereses por "diferir" la hipoteca del 04.01 (cuando se cumple 1 mes de la firma) al 01.02 (casi un mes de retraso que en mi caso eran 300€ más de intereses).
No entiendo este párrafo. Pongo un ejemplo, según lo que entiendo:
La cuota mensual es de 1.000 euros
04.12 se firma y son 26 días antes del fin de mes.
01.01 no te cobra nada, suponemos que la cuota de este mes 866 euros pasa al mes siguiente que es la parte proporcional de 26 días.
01.02 te cobra 2.166 euros. La parte de mes anterior 866 más este mes 1.000 más 300 euros por la cara.
¿Correcto?, si me he equivocado, pon un ejemplo.
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ClarkBo
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por ClarkBo » Jue Ene 30, 2020 15:08

kakadeluxe escribió:
Jue Ene 30, 2020 14:53
Sheraph escribió:
Jue Ene 30, 2020 10:06
Otra cosa que me pasó con ING (y seguramente sea una práctica habitual en otros bancos), es que firmé la hipoteca el 04.12 y pensaba que me cobrarían la primera cuota el 04.01, veo que no me cobran nada... y me cobran el 01.02 la primera cuota pero 300€ más, me quedé roto y me puse a investigar por qué, pues resulta que los de ING siempre cobran la cuota el 1 de mes, pero ha de pasar un mes entero desde la firma, es decir me estaban cobrando los intereses por "diferir" la hipoteca del 04.01 (cuando se cumple 1 mes de la firma) al 01.02 (casi un mes de retraso que en mi caso eran 300€ más de intereses).
No entiendo este párrafo. Pongo un ejemplo, según lo que entiendo:
La cuota mensual es de 1.000 euros
04.12 se firma y son 26 días antes del fin de mes.
01.01 no te cobra nada, suponemos que la cuota de este mes 866 euros pasa al mes siguiente que es la parte proporcional de 26 días.
01.02 te cobra 2.166 euros. La parte de mes anterior 866 más este mes 1.000 más 300 euros por la cara.
¿Correcto?, si me he equivocado, pon un ejemplo.
No podría ser el periodo de carencia?

Sheraph
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por Sheraph » Jue Ene 30, 2020 21:58

kakadeluxe escribió:
Jue Ene 30, 2020 14:53
No entiendo este párrafo. Pongo un ejemplo, según lo que entiendo:
La cuota mensual es de 1.000 euros
04.12 se firma y son 26 días antes del fin de mes.
01.01 no te cobra nada, suponemos que la cuota de este mes 866 euros pasa al mes siguiente que es la parte proporcional de 26 días.
01.02 te cobra 2.166 euros. La parte de mes anterior 866 más este mes 1.000 más 300 euros por la cara.
¿Correcto?, si me he equivocado, pon un ejemplo.
Exacto. En los papeles de la hipoteca es verdad que está, y el notario cuando me leyó las condiciones lo comentó pero como iba con la cabeza con mil historias, no presté atención y no lo calculé.

Para que se entienda, cuando pides un préstamo a pagar en mensualidades, entre el día que te dan el préstamo y el día que pagas la primera cuota (30 días pongamos) tu deuda ha ido aumentando cada día hasta que al pagar la cuota, baja de golpe. Ahí empieza otra vez a aumentar hasta la siguiente cuota que vuelve a bajar, y así hasta que saldas la deuda.

¿Qué pasa si no pagas la primera cuota al cabo de 1 mes, que es como se calcula la fórmula de las cuotas a pagar? pues que tu deuda sigue aumentando, y eso ellos lo calculan y te cobran, en mi caso, 300€ de más el primer mes.

Lo sorprendente es que me quejé, y sin amenazar con denunciar ni nada, me dijeron "bueeeno vale, te los devolvemos, contento?" y yo "... pues si la verdad"

Blackyugin
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por Blackyugin » Jue Feb 27, 2020 10:45

Muy buenas:

Yo recomiendo, pero soy bastante conservador a veces, la reglas siguente:
- ¿Hipoteca a largo plazo? Fijo, ¿Por qué? Porqué a plazo largo, de más de 15-20 años, es muy complicado hacer estimaciones, y a tener un fijo es más facíl calcular tus gastos y disminue el riesgo;
- ¿Hipoteca a corto plazo? Variable, SI está en negativo (como ahora), ¿Por qué? Porqué a corto plazo, de menos de 15 años, hay más probabilidades que que sea rentable ya que el tiempo es menos y mas `previsible';

Pero es, lo repito, es más un opinion personal.

Sheraph
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Registrado: Mar Dic 31, 2019 10:20

Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por Sheraph » Lun Ago 31, 2020 21:55

Refloto el hilo para decir que visto el panorama actual con la crisis del COVID y que vamos a estar en mínimos de Euribor durante muchos años, he aprovechado para cambiar de hipoteca.

Me paso a la variable de EVO, con las siguientes condiciones:

-- 1º año E+0,99
-- 2-5º año E+0,89%
-- 6-10º año E+0,79%
-- 11 adelante E+0,69%

Como veis el % va disminuyendo a medida que pasan los años, no te aplican el 1º año fijo como hacen muchos y no hay comisión de amortización parcial/total.

Solo piden 1 nomina, seguro de hogar y ya está.

Estoy haciendo el proceso de cancelación de hipoteca (ING) con EVO y los gastos son: tasación (500€) + gastos de notaria (950€ aprox).

En 1 año ya he recuperado la inversión de ~1.500€ de cambio de hipoteca por el ahorro de intereses y a la larga lo voy a notar todavía más.

Si alguno está pensando fija o variable, yo con el panorama actual voto variable de cabeza.

Saludos!

PD: y aunque no sirva de mucho ya que el sector inmoviliario puede cambiar mucho en los próximos años, me ha alegrado ver que compré por 250k, me la tasaron en su momento por 275k y la nueva tasación ha salido a 295k... sabía que había comprado barato pero da gusto verlo, ahora a ver si no se devalua mucho por el COVID (no creo por el tipo de casa y ubicación, pero quien sabe....)

Pakitov
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por Pakitov » Vie Sep 04, 2020 11:38

Sheraph escribió:
Lun Ago 31, 2020 21:55
Refloto el hilo para decir que visto el panorama actual con la crisis del COVID y que vamos a estar en mínimos de Euribor durante muchos años, he aprovechado para cambiar de hipoteca.

Me paso a la variable de EVO, con las siguientes condiciones:

-- 1º año E+0,99
-- 2-5º año E+0,89%
-- 6-10º año E+0,79%
-- 11 adelante E+0,69%

Como veis el % va disminuyendo a medida que pasan los años, no te aplican el 1º año fijo como hacen muchos y no hay comisión de amortización parcial/total.

Solo piden 1 nomina, seguro de hogar y ya está.

Estoy haciendo el proceso de cancelación de hipoteca (ING) con EVO y los gastos son: tasación (500€) + gastos de notaria (950€ aprox).

En 1 año ya he recuperado la inversión de ~1.500€ de cambio de hipoteca por el ahorro de intereses y a la larga lo voy a notar todavía más.

Si alguno está pensando fija o variable, yo con el panorama actual voto variable de cabeza.

Saludos!

PD: y aunque no sirva de mucho ya que el sector inmoviliario puede cambiar mucho en los próximos años, me ha alegrado ver que compré por 250k, me la tasaron en su momento por 275k y la nueva tasación ha salido a 295k... sabía que había comprado barato pero da gusto verlo, ahora a ver si no se devalua mucho por el COVID (no creo por el tipo de casa y ubicación, pero quien sabe....)
Ese me parece el mejor combo posible actualmente. Es como para pensárselo....
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asierba
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por asierba » Jue Sep 17, 2020 13:45

Yo tengo que pedir una hipoteca el año que viene y tengo la duda de fijo o variable. La voy a pillar a 30 años.

En un principio pensé en variable y hacer aportaciones de tal forma que pagaría lo mismo que si tuviese fija pero con menos intereses. Vamos lo que dice este video:

Hice algunos cálculos en Excel con diferentes probabilidades de subida del euribor y tiene pinta, con el panorama actual, que salga mejor..

Pero claro, 30 años son muchos y quien sabe. Además somos boglehead, no nos gusta hacer market timing, tener preocupaciones y las cosas sencillas. Así que estoy pensando tirar por la fija y ya. Que además los tipos están bajos.

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Depe
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Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por Depe » Jue Sep 17, 2020 18:20

Si tienes un interés del 1%, cada año pagarás, aproximadamente, un 1% de lo que te quede por pagar en intereses. El resto de la cuota irá destinado a reducir el dinero que tienes que devolver.

Por lo tanto, influye mucho más el tipo de interés los primeros años (cuando debes más dinero) que en los últimos. Y más si vas a amortizar (aprovechando que pagas menos por tener un interés menor). Tienen que subir bastante las tasas de interés para que compense haber empezado con un tipo más alto.

mauriestu
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Registrado: Lun Sep 14, 2020 16:09

Re: Hipoteca Fija Variable

Mensaje por mauriestu » Lun Sep 28, 2020 16:04

Depe escribió:
Jue Sep 17, 2020 18:20
Si tienes un interés del 1%, cada año pagarás, aproximadamente, un 1% de lo que te quede por pagar en intereses. El resto de la cuota irá destinado a reducir el dinero que tienes que devolver.

Por lo tanto, influye mucho más el tipo de interés los primeros años (cuando debes más dinero) que en los últimos. Y más si vas a amortizar (aprovechando que pagas menos por tener un interés menor). Tienen que subir bastante las tasas de interés para que compense haber empezado con un tipo más alto.
Efectivamente, venía a decir eso mismo, que la diferencia fijo-variable (cuando se nota realmente) es durante el primer tercio de la hipoteca.
Nada tiene que ver con el market timing el elegir fijo o variable.
Por ejemplo, si tus ingresos provienen fundamentalmente de rentas de trabajo que son actualizadas en función de la variación del IPC, ha que tener en cuenta que hay correlación positiva entre el IPC y los tipos de interés.

Es una cuestión fundamentalmente personal y que depende mucho de las circunstancias específicas de cada uno.
Desde luego, lo que ha conseguido Sheraph es ideal, porque le baja el diferencial con el tiempo.

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