Inversiones buy and hold en vivienda

Preguntas y dudas sobre finanzas personales (no relacionadas con la inversión): seguros, créditos, tarjetas, alquileres, impuestos, empleo y asuntos legales relacionados.
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iabkn
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Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por iabkn » Jue Mar 26, 2020 04:34

Hola a todos!

Soy un novato en esto de la inversion, lei el libro de Bogleheads hace unos meses e inicie mi cartera Bogleheads a ppios de año. Buen timing, verdad? Menos mal que a los Bogleheads no nos interesa predecir el mercado e invertimos a largo plazo jaja

Vivo en EEUU y hace no mucho me di cuenta de las grandes diferencias entre el mercado inmobiliario en este pais y el de España.
La ciudad en laque vivo se caracteriza por tener unos precios elevados tanto de compra como de renta(no como California, pero si elevados).
En el lugar en el que vivia, estaba alquilando una habitacion y garaje en una casa de 2 habitaciones por $750 (unos $100-150 dolares por debajo del precio del mercado). Esta casa fue comprada el pasado año por algo menos de $200.000.

De lo que me di cuenta es de que en mi ciudad en España, por 200.000€, no generas un flujo bruto mensual de 1.700€ ni de coña. Me atreveria a decir que en la situacion pre-coronavirus, si comprabas una vivienda a ese precio te puedes sentir afortunado si la alquilas integramente por 800€ al mes.

Como novato que soy esto me lleva a cuestionarme si el mercado inmobiliario español es interesante como inversion. Me gustaria saber vuestra opinion.
Asi mismo, me gustaria saber si creeis que en España existe la posibilidad de hacer lo que aqui denominan House Hacking. Comprar una casa, vivir en una de las habitaciones y alquilar el resto de tal manera que estos alquileres pagan tu hipoteca.

Gracias!

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kakadeluxe
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por kakadeluxe » Jue Mar 26, 2020 09:14

iabkn escribió:
Jue Mar 26, 2020 04:34
Como novato que soy esto me lleva a cuestionarme si el mercado inmobiliario español es interesante como inversion. Me gustaria saber vuestra opinion.
Asi mismo, me gustaria saber si creeis que en España existe la posibilidad de hacer lo que aqui denominan House Hacking. Comprar una casa, vivir en una de las habitaciones y alquilar el resto de tal manera que estos alquileres pagan tu hipoteca.
Conozco una persona jubilada que hace eso en una ciudad del extrarradio de Madrid, con una diferencia: la casa es suya. Él vive en una habitación con un amigo más joven (no son pareja y duerme en camas separadas) y ha alquilado el resto de las habitaciones a trabajadores que van y vienen.
En algunos periódicos, he leído casos similares de jubilados que hacen lo mismo: alquilar las habitaciones sobrantes de su piso como complemento de su pensión y como compañía.

Creo que tú puedes comprar una casa, vivir en una de las habitaciones y alquilar el resto sin problemas.

Lee esto: ¿Y si quiero alquilar habitaciones de mi casa?
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inves76
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por inves76 » Jue Mar 26, 2020 20:36

iabkn escribió:
Jue Mar 26, 2020 04:34
Hola a todos!

Soy un novato en esto de la inversion, lei el libro de Bogleheads hace unos meses e inicie mi cartera Bogleheads a ppios de año. Buen timing, verdad? Menos mal que a los Bogleheads no nos interesa predecir el mercado e invertimos a largo plazo jaja

Vivo en EEUU y hace no mucho me di cuenta de las grandes diferencias entre el mercado inmobiliario en este pais y el de España.
La ciudad en laque vivo se caracteriza por tener unos precios elevados tanto de compra como de renta(no como California, pero si elevados).
En el lugar en el que vivia, estaba alquilando una habitacion y garaje en una casa de 2 habitaciones por $750 (unos $100-150 dolares por debajo del precio del mercado). Esta casa fue comprada el pasado año por algo menos de $200.000.

De lo que me di cuenta es de que en mi ciudad en España, por 200.000€, no generas un flujo bruto mensual de 1.700€ ni de coña. Me atreveria a decir que en la situacion pre-coronavirus, si comprabas una vivienda a ese precio te puedes sentir afortunado si la alquilas integramente por 800€ al mes.

Como novato que soy esto me lleva a cuestionarme si el mercado inmobiliario español es interesante como inversion. Me gustaria saber vuestra opinion.
Asi mismo, me gustaria saber si creeis que en España existe la posibilidad de hacer lo que aqui denominan House Hacking. Comprar una casa, vivir en una de las habitaciones y alquilar el resto de tal manera que estos alquileres pagan tu hipoteca.

Gracias!
Enterate bien de cuales son los impuestos de propiedad en tu zona. Al menos aqui en NY es muy caro porque es de donde sale el dinero para mantener los servicios locales y los colegios.
Si es una vivienda unifamiliar tambien tienes que considerar que los costes de manteniento son mas altos porque solo los absorve una propiedad (calentador, calefacion, fachadas y tejado).

iabkn
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por iabkn » Vie Mar 27, 2020 03:26

Conozco una persona jubilada que hace eso en una ciudad del extrarradio de Madrid, con una diferencia: la casa es suya. Él vive en una habitación con un amigo más joven (no son pareja y duerme en camas separadas) y ha alquilado el resto de las habitaciones a trabajadores que van y vienen.
En algunos periódicos, he leído casos similares de jubilados que hacen lo mismo: alquilar las habitaciones sobrantes de su piso como complemento de su pensión y como compañía.

Creo que tú puedes comprar una casa, vivir en una de las habitaciones y alquilar el resto sin problemas.

Lee esto: ¿Y si quiero alquilar habitaciones de mi casa?
Muy interesante, gracias por la informacion. Yo me referia más bien a casos en los que la casa no esta pagada aun, y evaluar si los numeros pueden cuadrar en España, para cubrir la hipoteca con los alquileres de los inquilinos.

iabkn
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por iabkn » Vie Mar 27, 2020 03:31

inves76 escribió:
Jue Mar 26, 2020 20:36
iabkn escribió:
Jue Mar 26, 2020 04:34
Hola a todos!

Soy un novato en esto de la inversion, lei el libro de Bogleheads hace unos meses e inicie mi cartera Bogleheads a ppios de año. Buen timing, verdad? Menos mal que a los Bogleheads no nos interesa predecir el mercado e invertimos a largo plazo jaja

Vivo en EEUU y hace no mucho me di cuenta de las grandes diferencias entre el mercado inmobiliario en este pais y el de España.
La ciudad en laque vivo se caracteriza por tener unos precios elevados tanto de compra como de renta(no como California, pero si elevados).
En el lugar en el que vivia, estaba alquilando una habitacion y garaje en una casa de 2 habitaciones por $750 (unos $100-150 dolares por debajo del precio del mercado). Esta casa fue comprada el pasado año por algo menos de $200.000.

De lo que me di cuenta es de que en mi ciudad en España, por 200.000€, no generas un flujo bruto mensual de 1.700€ ni de coña. Me atreveria a decir que en la situacion pre-coronavirus, si comprabas una vivienda a ese precio te puedes sentir afortunado si la alquilas integramente por 800€ al mes.

Como novato que soy esto me lleva a cuestionarme si el mercado inmobiliario español es interesante como inversion. Me gustaria saber vuestra opinion.
Asi mismo, me gustaria saber si creeis que en España existe la posibilidad de hacer lo que aqui denominan House Hacking. Comprar una casa, vivir en una de las habitaciones y alquilar el resto de tal manera que estos alquileres pagan tu hipoteca.

Gracias!
Enterate bien de cuales son los impuestos de propiedad en tu zona. Al menos aqui en NY es muy caro porque es de donde sale el dinero para mantener los servicios locales y los colegios.
Si es una vivienda unifamiliar tambien tienes que considerar que los costes de manteniento son mas altos porque solo los absorve una propiedad (calentador, calefacion, fachadas y tejado).
Esas son las property taxes no? Por lo que leo en NY es al rededor del 2% del valor de la casa, y si no me equivoco hay estados en los que no hay que pagar property taxes.
Gracias!

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kakadeluxe
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por kakadeluxe » Vie Mar 27, 2020 10:09

iabkn escribió:
Vie Mar 27, 2020 03:26
Muy interesante, gracias por la informacion. Yo me referia más bien a casos en los que la casa no esta pagada aun, y evaluar si los numeros pueden cuadrar en España, para cubrir la hipoteca con los alquileres de los inquilinos.
Puedes hacer tu mismo los cálculos, en Madrid Capital el precio medio de las habitaciones son de 380 euros, claro depende de la zona.
https://blog.bankinter.com/economia/-/n ... ompartidas

Compras una casa de 3 dormitorios, alquilas 2 habitaciones, sale 760 euros al mes de ingresos. Tienes que elegir una hipoteca con una cuota mensual de 760 euros donde tu ajustas los años y el interés bancario, cualquier calculadora de hipotecas te puede hacer los cálculos como esta: https://www.idealista.com/hipotecas/sim ... hipotecas/

Las Webs de referencia de habitaciones compartidas en España son las de idealista.com y fotocasa.es selecciona Localidad y "Compartir" para ver los precios por habitación, también puedes elegir el distrito municipal.
"El interés compuesto, la octava maravilla del mundo", Mayer Amschel Rothschild.
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John
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por John » Vie Abr 24, 2020 13:20

Tema muy interesante, creo que en España desafortunadamente la rentabilidad no es tan buena como en otros paises.

Creo que el error es calcular la rentabilidad sobre el preico de la vivienda, espero presupone que la podras vender por ese precio, no tiene en cuenta los impuestos, y no es la rentabilidad que te interesa. Lo que te interesa es si inviertes X que rentabilidad sacas? Unos numeros rapidos con los datos (200K compra - 800 alquiler):

Código: Seleccionar todo

precio vivienda 	200,000 €
Anos hipoteca	24
Alquiler	800 €
% Mortgage	70.00%
% Int. hipoteca	1.80%
Comunidad	1,000 €
IBI	300 €
Seguros	780 €
Tasa de basuras	100 €
Reparaciones	480 €
% Ocupacion	95%
IPB Cat	€20,000
Notaria+Registro+Gestoria	€4,000
Entrance	€60,000
Int. hipoteca anual	1,355 €
Total upfront	€84,000
Tot. Precio (p+iva+gest)	€224,000
Tot. Precio (p+iva+gest+int)	€256,514
Rent. de l'inversio (-hipoteca)	6.1%
el 6.1% es la rentabilidad sobre el capital invertido menos gastos anuales. Es decir, pones 81K el primer dia y estas sacado 6.1%, la operacion es: (800*12*0.95 - (300+780+100+480+1355))/84,000

Si veis algun error en los numero decidmelo.

6.1% no esta tan mal, ademas real estate es muy estable comparado con RV (por lo menos estos ultimos meses) yo voy a comprar una o dos propiedades pronto para diversificar y dar estabilidad a mi RV si baja un poquito y encuentro algo.

DragonAge
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por DragonAge » Vie Abr 24, 2020 16:30

John escribió:
Vie Abr 24, 2020 13:20
Tema muy interesante, creo que en España desafortunadamente la rentabilidad no es tan buena como en otros paises.

Creo que el error es calcular la rentabilidad sobre el preico de la vivienda, espero presupone que la podras vender por ese precio, no tiene en cuenta los impuestos, y no es la rentabilidad que te interesa. Lo que te interesa es si inviertes X que rentabilidad sacas? Unos numeros rapidos con los datos (200K compra - 800 alquiler):

Código: Seleccionar todo

precio vivienda 	200,000 €
Anos hipoteca	24
Alquiler	800 €
% Mortgage	70.00%
% Int. hipoteca	1.80%
Comunidad	1,000 €
IBI	300 €
Seguros	780 €
Tasa de basuras	100 €
Reparaciones	480 €
% Ocupacion	95%
IPB Cat	€20,000
Notaria+Registro+Gestoria	€4,000
Entrance	€60,000
Int. hipoteca anual	1,355 €
Total upfront	€84,000
Tot. Precio (p+iva+gest)	€224,000
Tot. Precio (p+iva+gest+int)	€256,514
Rent. de l'inversio (-hipoteca)	6.1%
el 6.1% es la rentabilidad sobre el capital invertido menos gastos anuales. Es decir, pones 81K el primer dia y estas sacado 6.1%, la operacion es: (800*12*0.95 - (300+780+100+480+1355))/84,000

Si veis algun error en los numero decidmelo.

6.1% no esta tan mal, ademas real estate es muy estable comparado con RV (por lo menos estos ultimos meses) yo voy a comprar una o dos propiedades pronto para diversificar y dar estabilidad a mi RV si baja un poquito y encuentro algo.
El capital invertido es el coste total de la vivienda, no entiendo porque calculas la rentabilidad solo sobre la entrada. s2 ;)

John
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por John » Vie Abr 24, 2020 16:52

DragonAge escribió:
Vie Abr 24, 2020 16:30
El capital invertido es el coste total de la vivienda, no entiendo porque calculas la rentabilidad solo sobre la entrada. s2 ;)
Gracias por contestar y buena pregunta. Lo calculo así porque en los datos expuestos te apalancas, pides una hipoteca y el banco asume ese coste.

Calculo la rentabilidad sobre el dinero que yo pongo (entrada/amortizacion hipoteca/seguros/comunidad/reparaciones/etc..) VS ROI anual que se me devuelve.

No me interesa el coste total de la vivienda: es un valor ficticio que ni yo he pagado, ni se me pagaría a mi en caso que quisiera venderla. Solo me interesa saber si pongo X dinero, que retorno anual me da.

DragonAge
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por DragonAge » Vie Abr 24, 2020 17:18

John escribió:
Vie Abr 24, 2020 16:52
DragonAge escribió:
Vie Abr 24, 2020 16:30
El capital invertido es el coste total de la vivienda, no entiendo porque calculas la rentabilidad solo sobre la entrada. s2 ;)
Gracias por contestar y buena pregunta. Lo calculo así porque en los datos expuestos te apalancas, pides una hipoteca y el banco asume ese coste.

Calculo la rentabilidad sobre el dinero que yo pongo (entrada/amortizacion hipoteca/seguros/comunidad/reparaciones/etc..) VS ROI anual que se me devuelve.

No me interesa el coste total de la vivienda: es un valor ficticio que ni yo he pagado, ni se me pagaría a mi en caso que quisiera venderla. Solo me interesa saber si pongo X dinero, que retorno anual me da.
Yo no lo veo así, el dinero que te deja el banco es un anticipo de tu cash flow futuro y por ello te cobra una tasa, con lo cual desde que el banco te lo da para comprar la vivienda es tu dinero y lo tienes que pagar si o si, vendas o no el inmueble. Para mi la rentabilidad que obtienes de la inversion debe calcularse sobre el total del precio del inmueble, el ROA, tu no eres accionista de ti mismo, la empresa eres tu mismo, aquí no te beneficias como accionista del apalancamiento de la empresa porque el apalancamiento va a tu nombre xd. s2 ;)

John
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por John » Lun Abr 27, 2020 17:02

DragonAge escribió:
Vie Abr 24, 2020 17:18
Yo no lo veo así, el dinero que te deja el banco es un anticipo de tu cash flow futuro y por ello te cobra una tasa, con lo cual desde que el banco te lo da para comprar la vivienda es tu dinero y lo tienes que pagar si o si, vendas o no el inmueble. Para mi la rentabilidad que obtienes de la inversion debe calcularse sobre el total del precio del inmueble, el ROA, tu no eres accionista de ti mismo, la empresa eres tu mismo, aquí no te beneficias como accionista del apalancamiento de la empresa porque el apalancamiento va a tu nombre xd. s2 ;)
Entonces estamos deacuerdo en que estamos en desacuerdo xD
Hay muchas maneras de calcular rentabilidad, pero como inversor me interesa responder a: Si pongo X€ en el inmueble, cual es la rentabilidad del dinero que he invertido?
Creo que la rentabilidad sobre la inversión y el cash flow son los conceptos mas interesantes, te permiten por ejemplo comparar esta inversión con ponerlo en fondos indexados.
Mirar el valor total del inmueble no es tan interesante, porque no es el precio que has pagado por ella, no lo venderás por ese precio tampoco y no representa el coste de inversión.

DragonAge
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por DragonAge » Lun Abr 27, 2020 18:32

Hola, si quieres hacerlo "coherente" deberías calcular la rentabilidad en base a lo que cobras menos lo que pagas cada año, es decir, le tendrías que restar los gastos a los ingresos, y dentro de esos gastos están las cuotas mensuales que pagas al banco. Sino lo haces así para mi te estás engañando a ti mismo, ese 6% que calculas de rentabilidad no es cierto ya que tu patrimonio no crece en esa cuantía y solo asumes como patrimonio los 84.000 cuando tu valor patrimonial es todo el piso ya que es por ese importe que pagas impuestos. s2 ;)

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Alex M
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por Alex M » Lun May 04, 2020 22:51

Yo diría que:

Comunidad 1,000 €
IBI 300 €
Seguros 780 €
Tasa de basuras 100 €
Reparaciones 480 €

Total Gastos Anual = 2660 €
Precio total Casa = 256.514 €

Total = 259.174 €

Rentabilidad = 800*12*0.95 / 259.174 = 3,5%

Slds


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Alex M
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Re: Inversiones buy and hold en vivienda

Mensaje por Alex M » Lun May 04, 2020 23:02



PD: PER 28.




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