¿Hipotecarse o desinvertir?

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Depe
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¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por Depe » Lun Ene 13, 2020 18:59

Hola a todos:

Si tuvierais que hacer frente a la compra de una casa, ¿por qué opción os decidiríais?

a) Pagar la mayor parte del valor de la vivienda, aunque eso suponga sacar el dinero de los fondos de inversión.

b) Pagar la mínima cantidad inicial que exija el banco (20%, creo) y así sacar lo mínimo de los fondos de inversión.

Lo bueno de la primera opción es que quedaría una hipoteca ridícula (o incluso sin hipoteca)., aunque eso suponga salir del mercado.

Lo bueno de la segunda opción es que mantienes la mayor parte de la inversión y la mayoría de los años la inversión superará en rendimiento al interés de la hipoteca (actualmente desde un 2% para tipo fijo y desde 1% para tipo variable).

Una de las recomendaciones que se suele hacer es quitar las deudas antes de invertir. Esto tiene especial sentido en las deudas con un alto interés (tarjetas de crédito, créditos para la compra de un coche...). ¿Pero se aplica también para las hipotecas (con menor interés)?

Aunque este un tema hipotético, pongo unos datos ficticios para poder plantear un ejemplo.
Invertido: 200.000
Valor de la casa: 300.000
Sueldo después de gastos varios: 800

Opción A: sacar todo el dinero de los fondos y pedir una hipoteca por 100.000. Al 2% y a 25 años quedaría una cuota de unos 425 euros.

Opción B: sacar 60.000 de los fondos para pagar el mínimo que exige el banco y pedir una hipoteca de 240.000. Al 2% y a 25 años quedaría una cuota de unos 1.000 euros. Eso sí, mantendrías 140.000 euros invertidos.
Como los ingresos no serían suficientes para pagar la cuota habría que sacar unos 2.400 euros anuales de los fondos (un 1,7%, muy por debajo de la regla del 4%).

¿Cómo lo enfocaríais vosotros?

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ClarkBo
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por ClarkBo » Lun Ene 13, 2020 19:16

Es un muy tema y yo he tenido un debate similar conmigo mismo. Mi elección ha sido la segunda opción, debido al interés de la hipoteca fija (1,45%), he mantenido toda la inversión y asumiré los intereses hipotecarios.

Puestos en una balanza la esperanza de rentabilidad a largo plazo de mi cartera y el coste de la hipoteca, creo que ha sido la mejor elección para mi situación particular.

Me interesa mucho el tema, vamos a ver cómo lo ven los compañeros.

DragonAge
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por DragonAge » Lun Ene 13, 2020 19:31

Hola,

Solo teneis que pensar que hacen los ricos con sus inversiones inmobiliarias o las empresas para obtener mas rentabilidad para sus accionistas, siempre compran a crédito con la garantia del inmueble o piden prestamos para financiar su actividad y asi dar mayor retorno a los capitales propios cuando el rendimiento de los activos es superior al coste de la deuda. Para un particular la compra de vivienda es la forma más sencilla de obtener crédito y por lo tanto de apalancarse con el dinero de "otro" ya que detrás hay una garantia que te avala. Al final si compras un inmueble a crédito con un tipo de interés del 1%-2% y tienes una cartera de inversión que de media te renta un 5%-6% pues estas ganando un 3%-4% aprox limpio...es decir el coste de la deuda es inferior al ROA y por lo tanto damos mayor rentabilidad al accionista.

En caso de optar por esta opción buscaria una cartera que ofreciese un drawdown reducido para que en caso de que se invierta la relación del coste de la deuda respecto al ROA poder amortizar el préstamo sin que la cartera haya sufrido una caída relevante de valor.

Saludos ;)

Jon
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por Jon » Mar Ene 14, 2020 00:15

Estoy de acuerdo con lo que comentáis, además hipotecarse nunca había estado tan barato, las comisiones están en mínimos (hay entidades que lo pagan todo, notaria, gestoría, AJD es por ley lo pagan todas, ya no hay comisiones de estudio..) y el diferencial es de un 1% o menor en algún caso, con vinculaciones y seguros. Nunca había estado tan barato. Hipotecarse es la forma más directa de pedir financiación, y si se invierte bien la rentabilidad de la inversión será superior al coste de deuda (se puede disparar si suben mucho los tipos para controlar la inflación, pero cierto es que la RV ha dado más rentabilidad en términos nominales )

Antes había que hacer más cálculos porque hipotecarse significaba pagar más gastos que no hipotecarse, ahora la gran diferencia es la tasación. Suele ser menos de 500eur.

Sin duda la 2a opción yo justo llevo un año así y no tuve que vender nada.

Saludos!

Neveiru
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por Neveiru » Mar Ene 14, 2020 07:18

Creo que muchos estamos en la misma situación. Yo opté por hipotecarme y conservar el ahorro y la inversión con un ojo puesto por si suben los tipos y deja de compensar estar endeudado.

Lo que yo no haría sería "quedar en negativo", es decir tener que vender todos los años una parte de la inversión para pagar la deuda porque aunque sea menos de 4% si todavía estás en fase de acumulación lo interesante sería que incluso mantuvieses una aportación aunque sea pequeña.

A lo mejor esto que digo no es lo más eficiente desde un punto de vista de la rentabilidad pero en mi caso sería con lo que dormiría más tranquilo.

Un saludo.

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kakadeluxe
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por kakadeluxe » Mar Ene 14, 2020 10:35

Depe escribió:
Lun Ene 13, 2020 18:59
Aunque este un tema hipotético, pongo unos datos ficticios para poder plantear un ejemplo.
Invertido: 200.000
Valor de la casa: 300.000
Sueldo después de gastos varios: 800

Opción A: sacar todo el dinero de los fondos y pedir una hipoteca por 100.000. Al 2% y a 25 años quedaría una cuota de unos 425 euros.

Opción B: sacar 60.000 de los fondos para pagar el mínimo que exige el banco y pedir una hipoteca de 240.000. Al 2% y a 25 años quedaría una cuota de unos 1.000 euros. Eso sí, mantendrías 140.000 euros invertidos.
Como los ingresos no serían suficientes para pagar la cuota habría que sacar unos 2.400 euros anuales de los fondos (un 1,7%, muy por debajo de la regla del 4%).

¿Cómo lo enfocaríais vosotros?
Usando esos datos ficticios, yo elegiría la opción 2 pero con una salvedad que la cuota mensual de la hipoteca fuera 800 euros mensuales que es el neto que me queda después de gastos. Así habría que ajustar cuanto saco de los fondos y cual seria la hipoteca para pagar dicha cuota.

Los fondos cuando menos se saque mejor, tiene que cumplir su objetivo.

Saludos.
"El interés compuesto, la octava maravilla del mundo", Mayer Amschel Rothschild.
Tu Dinero * (1 + i)↑n

Pepeco
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por Pepeco » Mar Ene 14, 2020 12:44

Con los tipos tan bajos, sin duda la opción B. Comnprar un bien tangible apalancándose nunca fue tan barato en España, no veo el sentido de descapitalizar un fondo de inversión si asumimos en este un retorno anual de media del 5-7 %...
"There seems to be some perverse human characteristic that likes to make easy things difficult." - Warren Buffet. Hazlo simple.

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Buffett1979
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por Buffett1979 » Mar Ene 14, 2020 22:10

Más allá de lo que diga el Excel de cuentas que te hayas echado, para mí es un tema de cómo vas a dormir mejor por la noche.
Tener deuda e inversión puede ser más rentable sobre el papel (escenario positivo si mercado alcista) o muy malo (la deuda se mantiene, no tienes cómo pagarla y la inversión se hunde).
No tener deuda ni inversión puede hacer que no te beneficies de un mercado alcista, pero si las cosas se ponen feas, no tener deuda libera mucho

En resumen, para mí es cuestión del riesgo que quieras asumir
Depe escribió:
Lun Ene 13, 2020 18:59
Hola a todos:

Si tuvierais que hacer frente a la compra de una casa, ¿por qué opción os decidiríais?

a) Pagar la mayor parte del valor de la vivienda, aunque eso suponga sacar el dinero de los fondos de inversión.

b) Pagar la mínima cantidad inicial que exija el banco (20%, creo) y así sacar lo mínimo de los fondos de inversión.

Lo bueno de la primera opción es que quedaría una hipoteca ridícula (o incluso sin hipoteca)., aunque eso suponga salir del mercado.

Lo bueno de la segunda opción es que mantienes la mayor parte de la inversión y la mayoría de los años la inversión superará en rendimiento al interés de la hipoteca (actualmente desde un 2% para tipo fijo y desde 1% para tipo variable).

Una de las recomendaciones que se suele hacer es quitar las deudas antes de invertir. Esto tiene especial sentido en las deudas con un alto interés (tarjetas de crédito, créditos para la compra de un coche...). ¿Pero se aplica también para las hipotecas (con menor interés)?

Aunque este un tema hipotético, pongo unos datos ficticios para poder plantear un ejemplo.
Invertido: 200.000
Valor de la casa: 300.000
Sueldo después de gastos varios: 800

Opción A: sacar todo el dinero de los fondos y pedir una hipoteca por 100.000. Al 2% y a 25 años quedaría una cuota de unos 425 euros.

Opción B: sacar 60.000 de los fondos para pagar el mínimo que exige el banco y pedir una hipoteca de 240.000. Al 2% y a 25 años quedaría una cuota de unos 1.000 euros. Eso sí, mantendrías 140.000 euros invertidos.
Como los ingresos no serían suficientes para pagar la cuota habría que sacar unos 2.400 euros anuales de los fondos (un 1,7%, muy por debajo de la regla del 4%).

¿Cómo lo enfocaríais vosotros?

international001
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por international001 » Dom Feb 02, 2020 01:02

Pagar mas rapido una hipoteca (cantidad X) al 2% para 25 anyos, es matematicamente como invertir en un bono del 2% por 25 anyos.
Es una pesima inversion considerando el retorno/riesgo.

ciberpollos
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por ciberpollos » Lun Dic 07, 2020 16:01

Añadiría: excepto que tengas opción a desgravarte el 15% de lo aportado al año en la hipoteca, en ese caso si que interesaría amortizar lo máximo permitido

ale8295
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por ale8295 » Jue Ene 21, 2021 12:20

Buenas, me encuentro en un caso similar, pero con una pequeña variante, me gustaría preguntaros vuestra opinión. Estoy pensando en comprar una casa, en mi caso yo si tengo un fondo indexado, y por lo que habeis comentado es más interesante mantener este fondo. A mi la duda que me surje es si es más rentable pedir una hipoteca a más años disminuyendo cuota, o pagar más dinero, pero disminuir los años.

Como he comentado, yo tengo un fondo indexado, pero mi pareja no tiene, entonces la duda que me surje es, que es mejor:

OPCION A: pedir una hipoteca a muchos años, pagar una pequeña cantidad, y lo restante meterlo en fondos (y abrir un fondo para mi pareja)

OPCION B: pedir una hipoteca a menos años, pagar más cantidad, y dejar de aportar a mi fondo, o aportar una menor cantidad.

A ver si alguien me ilumina, porque he estado buscando información, pero no encuentro mucho...

Jordi_G
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por Jordi_G » Jue Ene 21, 2021 17:07

Yo opté por la opción A. Pensé que estaría más tranquilo sin deudas y que ahorraría intereses y gastos de constitución de la hipoteca, aunque significase vender buena parte de los fondos de inversión y pagar impuestos.
Aunque también tengo que decir que igual ahora, habiendo leído mucho más sobre el tema, igual me hubieses hipotecado, al menos por una parte. Entonces le veía más riesgo que ahora, quizás conociendo más la dinámica del mercado y sabiendo que estás muy diversificado y con la asignación de activos adecuada.

ciberpollos
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por ciberpollos » Jue Ene 21, 2021 17:44


No olvidemos tambien que la compra de vivienda al fin y al cabo es una inversión inmobiliaria que puede salir mejor o peor pero que necesitamos para vivir.

Dicho esto, yo también soy partidario aún más hoy en día con los tipos de interés en mínimos y negativos de tener una hipoteca a cuantos más años mejor ya que nos están prestando dinero a un coste muy bajo y siempre tendremos la oportunidad de amortizar en el caso de que los intereses empiecen a subir siempre y cuando no tengamos comisiones de amortización total/parcial.


AIDE
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por AIDE » Vie Ene 22, 2021 03:37

Me estreno para comentarte que realmente tal y como estan los tipos de las hipotecas fijas, no es rentable quitar inversion. Muchisimo mas rentable pedir la hipoteca.

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ClarkBo
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por ClarkBo » Vie Ene 22, 2021 11:54

Yo es lo que hice en mi caso particular, he cogido hipoteca manteniendo toda la cartera.

pedru79
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Re: ¿Hipotecarse o desinvertir?

Mensaje por pedru79 » Vie Ene 22, 2021 12:29

Hola!

Pasamos por alto el tema conductual y como vamos a reaccionar cuando nuestra cartera caiga un 30 % y al año siguiente igual se coma otro - 30% y al siguiente tal vez un - 10%. Es en ese escenario de mercado en el que tenemos que imaginarnos y no en el de unos beneficios de un 5-6 % anual que puede ser la media en el largo plazo pero no lo que la volatilidad refleja.

Dicho esto, recordar que no es, como se afirma en el post, el mejor momento de la historía para hipotecarse y simplemente les pondre mi ejemplo aunque conozco muchos casos bastantes mas favorables que el mio.

Hipoteca año 2005
Euribor + 0,70 ( +0,25 actual)
Sin nada de vinculación, ni si quiera nómina
Todos los gastos pagados a medias tras escrito de reclamación presentado en 2015
Desgravación 15% hasta 9040 euros

Con esto simplemente quiero resaltar que debemos de ser objetivos a la hora de analizar los numeros y tomar la mejor decisión para nuestro futuro. Y si tomamos la decisión de invertir en lugar de amortizar que no este influenciada por el titular "nunca hipotecarse fue tan barato" porque no es cierto. Yo incluso en el año 2009 intente subrrogar mi hipoteca a Euribor + 0,25 pero la entidad receptora no lo acepto, pero tengo muchos conocidos con esos diferenciales y apenas vinculación.

A los diferenciales actuales debemos sumar el secuestro de la nómina, seguros, tarjetas, planes de pensiones y demás...lo que aumenta la TAE real por encima de ese 1-2 % que podeis estar utilizando como referencia. Ejemplos de como esa TAE real puede aumentarse o aminorarse muchos, entre otros citaré la cuenta nomina Deutsche Bunk que te remunera con 480 euros en 2 años y de la que no podrias beneficiarte, o el sobrecoste en las pólizas de seguro, o el pago de mantenimiento de las tarjetas...

Cada uno debe analizar su contexto personal y actuar en consecuencia, pero no debemos hacernos trampas a nosotros mismos y valorar de forma objetiva nuestra situción actual, estabilidad laboral, perspectivas futuras, aversión al riesgo y demás factores que creamos puedan influenciar en nuestras finanzas y estilo de vida a largo plazo.

Y no olvidar que una de las reglas de oro de las finanzas personales dice que liquidar la deuda ha de ser nuestra primera inversión.

Un saludo a todos!

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