Invertir en fondos o en vivienda

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international001
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Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por international001 » Lun Ene 20, 2020 17:10

Este es un tema que no he visto aqui, pero en la bogleheads americana aparece bastante a menudo

Para calcular la rentabilidad de una inversion en vivienda, se pueden hacer calculos, pero hay dos variables que hay que estimar. Me gustaria saber si hay alguna pista que se pueda usar en Espana

- Gastos de mantenimiento (reparaciones...). En USA se suele usar un 1% del valor de la vivienda. Aunque claro, suelen ser casas que necesitan mas mantenimiento. A veces recomiendan considerar hasta 1.5% o 2%. Cuanto habria que considerar en Espana? 0.5%?
- Apreciacion de la vivienda. En USA, en media se aprecian solo con la inflacion. Claro que en USA hay mucha tierra para construir (en las grandes ciudades se aprecia muchisimo). En Espanya, segun mis calculos desde ~1960 tambien. Es lo que deberiamos asumir?

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RME
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por RME » Lun Ene 20, 2020 18:06

En mi opinion, si no necesitas la vivienda para habitarla o ir de vacaciones de forma eventual preferiría fondos siempre.

Gastos en la compra, gastos en la venta, mantenimiento, impagos, buscar inquilinos, muebles, recibos, regulacion de alquileres.

Es incalculable las contras de invertir en vivienda, y creo que la rentabilidad esperada es menor que la renta variable.

La volatilidad supongo que similar.
  • Comparativa de comisiones para cartera Bogleheads
    https://bogleheads.es/viewtopic.php?f=3&t=41

international001
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por international001 » Mar Ene 21, 2020 19:01

No, una vivienda tiene menos volatilidad. Con hipoteca, los rendimientos son muy buenos.
Pero claro, hay que calcular todos los gastos y mirar el CAP real (capitalization rate) para poder decidir.

Depe
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por Depe » Mar Ene 21, 2020 19:49

El precio de la vivienda quizás no sea tan volátil (que no lo sé), el problema es que tú podrás invertir en un número reducido de viviendas (uno en la mayoría de los casos) en la misma ciudad.

No hay diversificación. Si el inquilino no paga o destroza el piso, estás vendido. Si le pasa algo al edificio, también. Si el barrio pasa a estar algo decrépito...
Sería el equivalente de invertir en una única empresa. Puede pasar cualquier cosa.

Si puedes invertir en un número elevado de pisos, pues ya la cosa cambia. Ahí ya habría que hacer números.

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Jm2t
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por Jm2t » Mar Ene 21, 2020 19:57

Depe escribió:
Mar Ene 21, 2020 19:49
El precio de la vivienda quizás no sea tan volátil (que no lo sé), el problema es que tú podrás invertir en un número reducido de viviendas (uno en la mayoría de los casos) en la misma ciudad.

No hay diversificación. Si el inquilino no paga o destroza el piso, estás vendido. Si le pasa algo al edificio, también. Si el barrio pasa a estar algo decrépito...
Sería el equivalente de invertir en una única empresa. Puede pasar cualquier cosa.

Si puedes invertir en un número elevado de pisos, pues ya la cosa cambia. Ahí ya habría que hacer números.
Y aun en ese último caso, preferiría de lejos invertir en un fondo REIT y no tener que preocuparme de todo lo asociado a tener varios pisos, ni a lidiar con inquilinos, reparaciones, impuestos, etc... Además de poder elegir en qué % quiero tener un sesgo inmobiliario, cosa que no es posible si todo tu patrimonio está en ladrillo.
La incertidumbre es una posición incómoda, pero la certeza es una posición absurda.
—Voltaire

Depe
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por Depe » Mar Ene 21, 2020 20:31

Sí, o tener la posibilidad de invertir poco a poco, o sacar algo de dinero si te hace falta, entre otras cosas.

international001
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por international001 » Mié Ene 22, 2020 14:41

Si, no se puede diversificar en una vivienda y es un riesgo que tienes que asumir. El principal riesgo que no puedes reducir es que pasa si los alquileres o los precios caen en una determinada zona. Pero en una zona media pueden proporcionar retorno bastante estable con riesgo reducido.

Los REIT estan bien, pero tienen una volatilidad mas alta que las acciones y no invierten solo en casas para alquilar. REITs son normalemente un complemento a la renta variable

En cualquier caso, mi pregunta es sobre una forma de aproximar los retornos reales. Es importante para decidir si comprar o alquilar

Pepeco
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por Pepeco » Mié Ene 22, 2020 16:55

Aquí abrí un hilo parecido, con algún estudio interesante: viewtopic.php?f=4&t=324
"There seems to be some perverse human characteristic that likes to make easy things difficult." - Warren Buffet. Hazlo simple.

Nat
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por Nat » Mié Ene 22, 2020 18:48

Hola,

Hace un año aproximadamente estuve estudiando la posibilidad de invertir en pisos para alquilar, como alternativa a los depósitos bancarios, al final me quedé con fondos indexados.

Los números que yo manejaba eran los siguientes (los precios son un ejemplo):
Precio de compra: X (100 000€)
Precio de alquiler mes: X/200 (500€.) Esto da una rentabilidad bruta del 6%. (Los pisos que entraban
De aquí todo a restar:
Gastos Fijos: Comunidad, Seguro, IBI, Hacienda,
Gastos "probables?": reparaciones, impagos, periodos donde el piso esté vacío, derramas, etc...

En estas condiciones al final no compre. Otra cosa es que encuentres un chollo o que quieras comprar para vivir, ya sea ahora o en un futuro.

Personalmente como inversión con una rentabilidad bruta del 6% anual yo no lo haría.

Hay dos cosas a tener en cuenta que no he contemplado.
1. Las plusvalías, esto es si las hubiera..., hay que tener en cuenta que quizás sean minusvalías...
2. Los pisos más rentables (rentabilidad por encima del 8%) se obtienen en pisos viejos sin ascensor, pero esto conlleva rentas baratas, y esto conlleva dudoso cobro.

Y por último, una cosa que si es clara es que mejor 2 pequeños que uno grande, y que no sean estudios, luego pisos de 1 habitación.

Bien, este es el resumen a groso modo de mi experiencia. Otra cosa es que heredes o tengas un piso que se destinó a vacaciones y ahora no se usa,... en estos casos yo personalmente si alquilaría.

Un saludo a todos

inves76
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por inves76 » Mié Ene 22, 2020 19:19

La ventaja de inveritir en vivienda es que solo tienes que disponer del 20% para conseguir la financiacion para comprar la propiedad y obtener las rentas. Ojala pudiera invertir en SP500 por 100x solo poniendo 20x!

Desventajas: es un trabajo y va a requirir horas de nuestro tiempo y tener dinero liquido para afrontar reparaciones, no es facil hacer liquida la inversion.

Lo mas importante en este caso es comprar barato porque solo compras la vivienda una vez. Con un fondo puedes hacer compras distribuidas en el tiempo.

international001
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por international001 » Jue Ene 23, 2020 16:26

Pepeco escribió:
Mié Ene 22, 2020 16:55
Aquí abrí un hilo parecido, con algún estudio interesante: viewtopic.php?f=4&t=324
Si, mire este estudio para dar mis datos. En Espanya, el precio de la vivienda parece que ha crecido mas o menos como la inflacion desde 1958. El rendimiento de la vivienda se debio sobretodo al precio que podias cobrar por alquiler (o usarlo tu mismo).

Mas o menos, el rendimiento de las acciones es similar al de la viviende (depende del pais, el periodo historico, etc). Pero la vivienda tiene ventajas, como que el rendimiento se incrementa mucho si pagas con un prestamo (y inviertes lo que te ahorras en acciones), y que ofrece un seguro contra el precio de los alquileres. Esto ultimo es muy importante si estas usando el dinero durante el retiro para pagar el alquiler. Una sequencia mala de retornos te puede fastidiar bastante (imaginate que tu portfolio se reduce un 25%, pero tu tienes que seguir pagando el mismo alquiler)

international001
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por international001 » Jue Ene 23, 2020 16:37

inves76 escribió:
Mié Ene 22, 2020 19:19
La ventaja de inveritir en vivienda es que solo tienes que disponer del 20% para conseguir la financiacion para comprar la propiedad y obtener las rentas. Ojala pudiera invertir en SP500 por 100x solo poniendo 20x!

Desventajas: es un trabajo y va a requirir horas de nuestro tiempo y tener dinero liquido para afrontar reparaciones, no es facil hacer liquida la inversion.

Lo mas importante en este caso es comprar barato porque solo compras la vivienda una vez. Con un fondo puedes hacer compras distribuidas en el tiempo.
Puedes:

https://etfdb.com/themes/leveraged-3x-etfs/

Otra cosa es todo el riesgo que asumes. Normalmente las casas no tienen tanta volatilidad y una hipoteca sale bien. Pero no les preguntes a algunos de los que compraron en 2006 :D

international001
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por international001 » Jue Ene 23, 2020 16:43

Nat escribió:
Mié Ene 22, 2020 18:48
Hola,

Hace un año aproximadamente estuve estudiando la posibilidad de invertir en pisos para alquilar, como alternativa a los depósitos bancarios, al final me quedé con fondos indexados.

Los números que yo manejaba eran los siguientes (los precios son un ejemplo):
Precio de compra: X (100 000€)
Precio de alquiler mes: X/200 (500€.) Esto da una rentabilidad bruta del 6%. (Los pisos que entraban
De aquí todo a restar:
Gastos Fijos: Comunidad, Seguro, IBI, Hacienda,
Gastos "probables?": reparaciones, impagos, periodos donde el piso esté vacío, derramas, etc...

En estas condiciones al final no compre. Otra cosa es que encuentres un chollo o que quieras comprar para vivir, ya sea ahora o en un futuro.

Personalmente como inversión con una rentabilidad bruta del 6% anual yo no lo haría.

Hay dos cosas a tener en cuenta que no he contemplado.
1. Las plusvalías, esto es si las hubiera..., hay que tener en cuenta que quizás sean minusvalías...
2. Los pisos más rentables (rentabilidad por encima del 8%) se obtienen en pisos viejos sin ascensor, pero esto conlleva rentas baratas, y esto conlleva dudoso cobro.

Y por último, una cosa que si es clara es que mejor 2 pequeños que uno grande, y que no sean estudios, luego pisos de 1 habitación.

Bien, este es el resumen a groso modo de mi experiencia. Otra cosa es que heredes o tengas un piso que se destinó a vacaciones y ahora no se usa,... en estos casos yo personalmente si alquilaría.

Un saludo a todos
Hay que mirar la rentabilidad neta, despues de deducir esos gastos. Si la casa es para ti, hoy no pagas nada en Hacienda (un punto a favor)
Comunidad, Seguro, IBI se pueden saber a priori
impagos: hay seguros, no?
Tiempo vacio (mientras cambias inquilinos): En USA se usa 1 mes de estimacion, en Espanya no se
Reparaciones: En USA suele calcularse como un 1% del precio de la casa. Aqui no estoy tan seguro (0.5%?)

En total, te acaba saliendo una CAP-rate (rentabilidad neta)

Si no pagas cash, lo interesante es encontrar una hipoteca. Si el interes << CAP-rate, puede ser interesante

Nat
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por Nat » Jue Ene 23, 2020 19:55

Hola de nuevo...
Al final yo personalmente la conclusión que sacó es que podría salir interesante cuando el ratio precio de compra / precio alquiler al mes = < a 120 esto es partiendo de rentabilidades brutas superiores al 10%. Pero vamos yo cosas de estas no las he visto por ninguna parte. Y meterse en desembolso grandes partiendo de rentabilidades brutas del 5%, yo no veo el negocio por ningún sitio...

Otra cosa sería una herencia o por mudanza,.. que en ese casa probablemente alquilaría.
Saludos

inves76
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por inves76 » Jue Ene 23, 2020 22:16

international001 escribió:
Jue Ene 23, 2020 16:37
inves76 escribió:
Mié Ene 22, 2020 19:19
La ventaja de inveritir en vivienda es que solo tienes que disponer del 20% para conseguir la financiacion para comprar la propiedad y obtener las rentas. Ojala pudiera invertir en SP500 por 100x solo poniendo 20x!

Desventajas: es un trabajo y va a requirir horas de nuestro tiempo y tener dinero liquido para afrontar reparaciones, no es facil hacer liquida la inversion.

Lo mas importante en este caso es comprar barato porque solo compras la vivienda una vez. Con un fondo puedes hacer compras distribuidas en el tiempo.
Puedes:

https://etfdb.com/themes/leveraged-3x-etfs/

Otra cosa es todo el riesgo que asumes. Normalmente las casas no tienen tanta volatilidad y una hipoteca sale bien. Pero no les preguntes a algunos de los que compraron en 2006 :D
No, no puedo. Ojo con eso porque creo que es importante conocerlo.
Un ETF leverage 3X no hace 3 veces lo que haga el indice en el largo plazo. El ETF hace leverage diario. Lo explica muy bien la wiki de nuestro hermanos mayores:
https://www.bogleheads.org/wiki/Leverag ... verse_ETFs

international001
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por international001 » Mar Feb 18, 2020 18:56

No es lo que preguntaba, pero aqui parecen decir que hay que restar entre 1.5%-2.0% a la rentabilidad bruta:

https://www.elconfidencial.com/vivienda ... o_1698618/

Supongo que incluye todo (impuestos al comprar la casa, reparaciones, gastos periodicos, ..) incluido la gestion del alquiler (que no se computa si tu usas la casa para vivir), ni los impuestos que hay que pagar por los rendimientos del alquier (que no se computan si tu usas la casa para vivir)

Blackyugin
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por Blackyugin » Jue Feb 27, 2020 10:38

Muy buenas a todos,

Os voy a contar mi caso personal, actualmente estoy metido en una compra de una vivienda, ¿Es más largo? Sí, ¿Hay que tener más control? Sí.
Pero es como todo, que inviertes en fondos indexados o en vivienda hay que currarlo un poco, en vivienda quizás muchos más pero si lo haces bien al final no es tanto.

¿Unas ventajas que tiene la compra/alquiler de una vivienda? Pues varias:
- Te permite (con una financiacíon) aceder a un apalancamiento bastante interesante, y si coges tu prestámo fijo, además puedes hasta controlar tus gastos mejor;
- Tienes un pasivo 'casi' estable cada mes (por su puesto tienes que hacer los calculos y tal y cuál para que te salga rentable);
- Tràs la hipoteca pagada, tienes las rentas al 100% para tí Y una vivienda;

¿Lo malo? Igual, varias cosas:
- Tienes que dedicar tiempo;
- Necesitas un minimo de capital para empezar;
- Tienes que calcularlo muy bien (rentabilidad bruta VS rentabilidad neta, control de gastos, etc, etc.);
- Puede parecer dicicíl (y lo es, pero siempre hay buena gente para ayudarte);

Si tienes poco dinero a lo mejor ponerlo en un fondo para crear un capital para despuès comprar una vivienda puede ser una estrategía. Pero como se suele decir, siempre es mejor no poner todos sus huevos en la misma cesta, por lo cúal lo 'ideal' es hacer los dos.

Espero haberte ayuda un poco.

international001
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Re: Invertir en fondos o en vivienda

Mensaje por international001 » Jue Feb 27, 2020 13:58

Gracias por tu respuesta

Si, estoy de acuerdo en que el apalancamiento es importante para calcular si sale a cuenta. Tambien tienes que pensar que de aqui a que pagues la hipoteca, el efecto beneficioso del apalancamiento desparace. Siempre puedes refinanciar, o tal vez simplemente pedir un prestamo a largo plazo.

Lo de la estabilidad del pasivo es verdad pero cuestionable. Tienes que equipararlo al precio que te costaria alquilar algo en el mismo sitio. En algunos sitios, los alquileres han subido cais 50% en 5 anyos. Es un rendimiento mas volatil en las grandes ciudades, y eso hay que tenerlo en cuenta

Para hacer los calculos, me gustaria tener mas detalles. Puedes descontar 1.5-2.5% de la rentabilidad bruta, como decia el ariculo que envie.
PEro estaria bien saber estimar lo que cuesta al anyo en mantenimiento (termino medio)

Alquilar tiene otros costes adicionales (impuestos, periodo de desocupacion, problemas con los inquilinos). Si hay que invertir en vivienda, antes mejor para ti que para alquilar.

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